香江新豪門 第48章

當然了，這個漲勢不排除要漲到240點以上，林祖輝也好不擔心，他的爆倉點可是在261.5。

……

8月30日，星期五。

林祖輝和梁真勳乘車前往本島拍賣所，今天是1985年的第一次官地拍賣會，新時代地產自然也不希望錯過。

今年4月份的時候，港府拿出‘金鐘地王’拍賣，目的在於振奮香江的地產業；但那場拍賣會就一幅地‘金鐘地王’拍賣，港府並沒有拿出其餘官地拍賣。

這一次，被稱之爲今年的‘第一次官地拍賣會’，原因是足足有19幅官地拿出來拍賣。

官地整體的質素，肯定要比市場流通的土地更好，面積也更大，所以有實力的地產商是不會錯過的；至於一些小地產商，自然很少參加。

新時代地產當然還屬於小地產公司，但是林祖輝卻堅持要參加，並且特意準備了7000萬的資金，是八月下旬集資1.2億剩下的。

在車上，林祖輝叮囑道：“本島的高級住宅土地目前在700元每平方尺左右，今天凡是10萬平方尺上下的土地，都是我們的目標。我的策略是，假設有3幅7萬平方尺到12萬平方尺的土地，由我這個‘愣頭青’來喊價。我會裝成大豪客，將第一幅地喊出一個高價，並趁對方不注意，丟給他，我們再裝作可惜的樣子。這樣一來，在後面的兩幅地，我們迴轉的空間就大了，畢竟那些地產商雖然有錢，也不見得和我這樣的愣頭青比財力，最後還得被拍賣所宰一筆！”

梁真勳點頭說道：“老闆倒不是‘愣頭青’，而本身將新時代地產的市值增加10多倍，僅用了半年時間，這樣的人在外人眼裏，肯定是有傲氣的。他們甚至會認爲老闆你在賭氣，所以心有畏懼也是有可能的。我覺得這個策略可行！”

林祖輝雖然剛入地產行業，但心也有傲氣，想開發一箇中型樓盤，提升一下公司的士氣和整體素質。

10萬平方尺的土地，按照地積比率3.5倍計算（可能更高），就是35萬平方尺的樓面面積；如果明年下半年售期房，本島的住宅物業恐怕在900元每平方尺左右，可銷售3.2億。按照兩年的工期，地皮費7000萬＋建築費8000萬＋納稅3000萬，每年三成多的利潤，還是比較划算的。

地積比率還可以提高，售價也有可能提高，每年四成的利潤都有可能！

當然了，就是每年兩成的利潤都可以做，反正地產公司只需要出一個土地購買費，其餘資金全部通過銀行貸款和期房銷售來搞定。

重要的是，開發出這樣一個樓盤後，新時代地產就相當於跨入中型地產公司。畢竟35萬平方尺的樓面面積，足足可以有六七百套住宅的小區。

雖然新時代地產只有六七千萬的流動資金，但卻無需擔憂付不起價值七八千萬的土地款，銀行樂意借貸，畢竟上次集資1.2億後，新時代地產的負債率相當於降低了很多。

第九十四章 【策略拍地】

拍賣會里，聚集這香江很多地產商，林祖輝的出現頓時吸睛無數。

年輕，乾的事又大，名氣直逼四大家族，想低調都不行。

拍賣會尚未開始，很多人聚在一起閒聊，雖然今天是對手，也許私下就是朋友。

林祖輝掃視了一下，四大家族創始人都沒有出現在拍賣場。

長實參加拍賣的是一位年輕人，大概三十出頭一點，應該是週年茂。週年茂父子都被李超人重用，同時提拔爲長實的董事兼副總經理，週年茂任這個職位比霍建寧還年輕一些。

新鴻基地產擁有大量的土地儲備，所以老郭也不急，就派了自己大兒子郭炳湘來拍地。

恆基的李兆基、新世界的鄭裕桐，這個月都痛失了好友馮景禧（新鴻基銀行），今年三月還痛失好友楊志雲（美麗華酒店），所以也都沒有到現場，來的都是公司高管。

看樣子，四大家族都準備扶二代上馬了。

其實，此時四大家族雖然已經成勢，但旗下地產公司的市值並不高；長江實業、新鴻基市值在80多億，新世界、恆基只有六十多億。

當然了，他們也不僅僅是靠一家公司，聯營公司很多，再加上個人的財富，自然遠不是林祖輝能比的。

“祖輝，今天看樣子勢在必得嘛！”王啓霖迎了過來，親近的說道。

兩人因爲都是上市公司主腦，自然不能像以往那樣一起前來，畢竟各自還帶着人呢！

“王叔，我們不是剛集資了1.2億嘛，今天總得在你們這些大佬手裏，搶一根骨頭！”林祖輝笑着說道。

王啓霖完全可以稱得上中型地產商了，原本他的實力就是十幾億地產資產，憑藉相信林祖輝的預判，他從去年十二月開始，就大量的購買物業，估計三四億港幣都有了。上市公司加個人資產，絕對快20億的規模了。

“我可沒有你出手豪氣，今天也沒有勢在必得的決心！”王啓霖說道。

他本想勸林祖輝不要被拍賣會的情緒帶到了，結果一想，別人的上市公司市值都超過了高升地產，那裏還需要自己提醒了。

自己的這個侄子，不是個衝動的人。

和王啓霖聊了幾句，林祖輝又遞出去幾張名片，拍賣會總算正式開始。

第一幅土地，位於北角，佔地面積3.6萬平方尺，地積比率爲3.2倍。

所謂‘地積比率’是香江這邊的說法，意思能建的樓面面積等於佔地面積乘以地積比率；比方說這幅地，可建樓面面積爲11.5萬平方尺，相當於500個平方尺的住宅單元230個住宅單元。

地積率比也不是絕對的，特殊情況還可以寬鬆一點，但也很難獲得審批。

第一幅土地就拍出2600萬，看來這次港府又得賺大幾億了。

接下來，拍賣的土地大大小小都有，小到只有一萬多平方尺，大到15萬平方尺。

“現在開始拍賣第五幅土地，這幅土地位於筲其灣，佔地面積9.2萬平方尺，起拍價5000萬，每次加價不低於20萬……嘭……拍賣開始！”

筲其灣最早是工業區，六七十年代開始慢慢改爲住宅區了，現在地鐵通了，交通也很方便。

可以入手，前提是價格合適！

林祖輝立馬舉牌！

“5020萬”

接下來，林祖輝氣勢如虹，硬是將價格堆到5900萬！

很多地產商紛紛側目，主要是林祖輝的表現出強烈的慾望，而且氣勢十足，一副威水佬的模樣。

和林祖輝在競價的是香江地產界‘超級大好友’信和地產的黃氏父子，正因爲是‘超級大好友’，在1981年6月至1984年6月，信和地產損失高達10億，幾乎面臨破產的局面。這家地產在1983年至1984年都大量的購入土地，多達十多幅，因而損失很大。

不要認爲抄底就會盈利，前提是這個底在哪來，而且距離黎明還有多久，還得考慮銀行利息方面。

黃氏父子見林祖輝表現炙熱，他們第一不想落後，第二也想坑林祖輝一筆。

他們不知道的是，林祖輝雖然年輕，但計謪s比他們高一籌，他視力極好、大腦咿D速度快，黃氏父子的一舉一動皆在他眼裏和腦海裏。

既然這家父子不安好心，那今天他也奉還。

“6500萬”

當林祖輝喊出這個高價時，很多人都搖搖頭，貴了500萬不止了，這年輕人真是亂花錢。

“父親，要不算了吧！”黃志祥勸道。

黃廷芳卻毫不猶豫的報道：“6600萬”

林祖輝腦海裏快速咿D，這個黃氏父子好像自己有點記憶；在八十年代後期和九十年代初期，九十拍賣會的‘大傻蛋’，屢屢傳出高價。好像有個趣聞：這個黃廷芳和一家地產公司爭一副土地，喊價報道12億，已經是大出拍賣會所有地產商的預算，依舊在戰鬥；最後黃廷芳還使出了一招‘飛象過河’，彎腰和隔數排的對手磋商，拍賣師爲了得到更多的佣金，自然出聲制止，一時間成爲地產界的笑談。

“6800萬”林祖輝冒險一搏。

雖然他是在冒險，當面上卻依舊表示出強烈的慾望。

黃廷芳側身看見林祖輝的表情，頓時心裏冷哼一聲，今天被一個年輕人搞得火大，也沒有猶豫的喊出：“7000萬！”

喊完之後，黃廷芳就後悔了，他兒子不經意的搖搖頭。

林祖輝懂了，便假裝無奈的搖搖頭，表示放棄了。

溢價四成多，現在又不是火得發燙的地產市道，有必要麼！

黃廷芳臉上有些難看，他明明發現林祖輝殺急眼了，纔打算治治的！不過還好，這幅地回本完全沒有問題。

今天邭獠诲e，很快又出了一幅薄扶林的住宅土地，面積爲8.8萬平方尺，地積比率竟然高達3.9。

林祖輝延續一如既往的表現，加價熱情不減，很快喊道6880萬。這一次，居然沒人跟了，讓他有些意外。

原來，很多地產大佬不想跟一個年輕‘愣頭青’糾纏，就算贏了怕是也得學黃廷芳沒面子；而黃廷芳剛纔冷靜下來後，發現自己衝動了，要是再繼續拼下去，搞不好明天就會傳出自己‘小肚雞腸’的名聲。

更何況，這幅土地差不多也就值這個錢了！

這就這樣，林祖輝終於拿下一幅心儀的土地，心裏面感嘆，這些大佬還是挺愛護這個幼苗的。

當然了，很快大家發現，林祖輝拍下一幅土地後，就再也沒有喊價；再綜合兩次出價情況來看，別人只是想拿下一幅中型土地而已，所以才表現出慾望炙熱。

拍賣會結束後，黃氏父子主動來到林祖輝面前招呼，似乎忘記剛纔的事情了。林祖輝自然也知道，這些不過是做過別人看的，大家隨便應付一下，也不要生仇。

林祖輝自然也不想樹個敵人，所以和父子倆聊了幾句。

第九十五章 【樂於助人】

萬輝出版社。

林祖輝在辦公室詢問了一下龍景昌，關於雜誌《資本》的籌備情況。

龍景昌認真的彙報道：“我們已經得到《福布斯》的授權，正在對整體內容進行改善，預計十月份就可以面市了！”

林祖輝點點頭，叮囑道：“你儘快從《資本》雜誌抽身，將公司進行一個整體結構的重整，先拿方案給我。上市的時間預計在年底或明年年初，屆時的發展非常迅速，你可以參照一下我的新時代地產就知道了。所以，各方面都得爲上市後做準備，特別是人才儲備、財務專業性等，我都希望看到一個進步。”

“恩，我知道了，我現在就開始籌備這方面的工作！”

上午，林祖輝將出版社的工作都處理了一下，頓時就感覺像是：一個暑假沒有做作業，然後在開學的時候，將暑假作業全部搞定一樣的輕鬆、愉悅。

看看時間，離午飯時間還有半個小時，他又惡補《GOOD》雜誌內容；這是他的一個習慣，兩本暢銷雜誌他每期都要看，哪怕時間上不充裕，延後也要看。

之所以如此，是因爲這兩本雜誌是上市公司的股價的一個保證。公司上市後，如果沒有亮眼的財務報表，如何贏得股民的信任，如何能順利供股集資。

這個時候，玉郎集團年盈利四千多萬，林祖輝記得明年玉郎集團上市後，能在短短的一年時間供股集資4億多，這就是投資者的一個信任。

萬輝出版社，目前年盈利水平只有二千多萬，但林祖輝在香江證券界有名氣，更受投資者喜歡，所以以後的集資能力不會差的。

當翻到上一期的《GOOD》雜誌時，林祖輝突然眼前一亮。

“瑪利諾修院學校的校花……李佳欣”

咦！

這不是未來的港姐麼，富豪收割機麼！

他好像記得，李港姐在十四歲左右就出來兼職拍廣告，然後半工半學的完成學業。

這樣算起來，李港姐應該有十五歲，而且已經進入廣告界了。

林祖輝拿起電話搖人！

不一會，《GOOD》雜誌許盛林來到林祖輝的辦公室。

林祖輝拿着雜誌來到沙發上，擺在茶几上，指着李港姐的配圖道：“這個女孩好像我的初戀女友！”

許盛林看了一眼李港姐，笑着說道：“老闆，這個女孩我有印象，當時做她的採訪時，她還說能不能幫她介紹一些廣告拍攝的活動什麼的。長得確實漂亮，好像還是個混血兒。要不，我爲她介紹一個廣告拍攝，到時候老闆和她見見？”

會來事！

“恩，見見也好，睹物思人啊！”

許盛林倒是一點見怪不怪，老闆也就二十歲出頭的年齡，喜歡中學生怎麼啦！

林祖輝在許盛林離開後，陷入思考：根據我國刑法，十四歲是一個法律線……

法律上沒有問題。

道德上來說，自己實際上還差3個月才二十歲，年齡相仿，就算和中學生談個戀愛什麼的，也不違反道德。

綜述：可以養成李港姐，反正她家庭條件不好，也渴望財富。而自己也很喫她的顏值，願意幫助她。

……

金宅。

金大俠有兩大愛好：喫大閘蟹、下圍棋。

喫大閘蟹對於林祖輝來說，很簡單也很精通；下圍棋他完全是生手，不過爲了陪金大俠，也爲了讓自己掌握一門技藝，林祖輝特意花了一點點時間背棋譜。

院子裏，金大俠和林祖輝各執黑白棋子，相互廝殺。

金大俠黑棋落子，看向林祖輝疑問道：“你上次告訴我，你從未下過圍棋？”

林祖輝快速將白棋落子，回道：“今天第二次實戰，第一次還是您教我下的！不過最近我有看圍棋書，從中學到了很多！”

他越是這樣，金大俠反而多心，故意問道：“你事業那麼忙，還有心情和時間學習下圍棋，就爲陪我這個老頭子？”

林祖輝假裝不知其意，說道：“我記憶力超羣，很多東西僅需要看一兩次便可熟記；再說了，多一個技藝也是好事，藝多不壓身！金老，該你啦！”

金大俠繼續落子，心裏倒也釋然了，這個年輕人不出幾年，財富就會超過自己，別人也沒有道理算計自己什麼。倒是自己多心了，以小人之心度君子之腹！

如果林祖輝聽見了金老爺子的心聲，一定會感到慚愧的。因爲他計算過，每個月陪金老俠喫一次大閘蟹、下一次圍棋，正好打發一下時間。

當然了，四年後的回報，也是他在算計的！他不在意明報集團能給自己回報多少利潤，他在意的是明報集團的影響力；互聯網的影響力至少要在2005年以後，明報集團至少可以爲他帶來15年的影響力。

“對了，你那個財經雜誌《資本》，我覺得潛力還不錯！不過你若是想學《福布斯》搞個財富榜之類的，我勸你要慎重！”

“不會呢！就算以後要出富豪榜，也是《福布斯》來統計，我們《資本》直接轉載！”

金大俠欣慰的點點頭，說道：“這個倒是很有想法，反正你們是他們授權雜誌，他們也遲早會統計香江的富豪財富。”

既然聊起這個話題，林祖輝也將自己的想法說道：“我們最近想弄一個香江十大風雲人物！例如：香江最大投資的決策人——李超人，上庭最頻繁的董事局主席——丘德根……”

金大俠眼裏閃過一絲欣賞，說道：“看來，你適合做出版業務，你還可以參考一下信報！”

信報的創始人林行止，可是當年從《明報晚報》的‘叛徒’，正因爲林行止一走，《明報晚報》立馬經營不善。說起來，金庸當年對林行止還有恩，爲他出國深造出資出力。