作者：任猪飞
“你可以先去新加坡考察下！”
“啊，新加坡？”
“嗯，就當去旅遊下。我這一時半會也沒有好主意給你，你不是學商業的嘛，先自己考察！”
“喔”
……
晚上，林祖耀約了方進一起喫飯，並將李智帶在身邊。
酒店的包廂裏，方進高興的說道：“大佬，大嫂！”
林祖輝點點頭！
李智有些得意，高興的回道：“你好！”
互相介紹了一下，然後點菜。
點完菜後，方進奉承道：“大佬的眼光真好，這一波股市還真只有3000多點！”
差遠了，林祖輝當年和股民預測的是3000點，但其實漲到了3900點。不過，方進會拍馬屁，自然如此說。
林祖輝笑着說道：“你有沒有虧？”
方進自我調侃道：“手賤，見市場火熱，入了幾百萬的貨。不過我投資的是藍籌股，就當長期投資了。”
林祖輝點點頭，有輸有贏很正常。
“最近炒房生意做得怎麼樣？”
“股災前賺了一大筆，兩千多萬。不過現在手裏有不少物業，又算虧了一點點，不知道後面走勢如何了？”
方進說完，看向林祖輝，希望得到指點。
林祖輝隨口說道：“有漲有跌很正常，既然跌了，那就要入貨！房子那是硬通貨，比黃金還真。只要你控制好自己的財務負債，想虧都難！”
方進高興的說道：“謝大佬指點了！”
雖然沒有明確說什麼，但方進也從隻字片語中分析到有用的東西。
林祖輝擺擺手，說道：“我女朋友想炒房，下個月你介紹她一點本島的優質房源，然後手續辦好！”
介紹他人做中介，林祖輝擔心泄露了兩人的關係，方進開了一家建築公司（裝修）和一家中介所，也有房源。
方進大喜，大佬介紹她女朋友炒房，瞬間讓他抓住關鍵了，那就是地產還得上漲，並不會因爲股災而一蹶不振。
“好的，我一定爲大嫂辦好這件事！”
李智嬌羞的說道：“那謝謝你了！”
這大嫂大嫂的叫，叫得她心花怒放。
第二百一十八章 【林氏皇宮】
11月初旬。
在‘收購及合併委員會’鼓勵證券市場收購及合併後（刺激股市），華人置業率先出手，宣佈：以每股3.2元的價格（溢價23％），發起對富利國際的收購，目標34％的持股；收購完成後，依舊保持富利國際上市地位，本次收購動用資金2.18億。
一時間，得到了富利國際的小股東熱烈響應，並對整個大市有一定的刺激作用。
至於李超人發起的救市行動，本來已經得到‘收購及合併委員會’有條件收購，但是大家經過商量，臨時改變主張，決定聯合買入15000張期指合約，林祖輝個人也認購了3000張。
……
華人置業的辦公室，林祖輝翻閱着富利國際的資產報表，心情非常的不錯。
富利國際在美國投資的物業非常豐厚，總資產達近10億，負債僅2億不到，資產淨值高達8億；相當於華人置業溢價收購富利國際，其股票的資產淨值依舊沒有產生虧損，反而還有盈利。
不一會，華人置業總經理高毅和富利國際總經理鄭學斌，聯袂來到林祖輝的辦公室。
鄭學斌本來就是富利國際的總經理，華人置業收購富利國際後，並沒有讓其下崗，僅派遣三名董事入主富利國際董事會。
當然了，收購之後必須進行消化，這是林祖輝一貫的作風。
“老闆！”
“嗯，都坐！”
待大家坐好後，林祖輝才說道：“富利國際原來保守的經營，也算在股災中躲過一劫。但這次股災對美國的經濟影響很大，正是富利國際的一個機會。所以，明年我打算在洛杉磯投資商業辦公中心。你們多多去考察，然後拿出方案給我！”
“好的！”兩人齊聲說道。
高毅補充道：“老闆，我建議在這段時間裏，委派華人置業高級職員，對富利國際進行一次煥然一新，爲富利國際明年的發展打下堅實的基礎！”
華人置業是一家高效率的投資物業公司，旗下的高級職員擁有非常豐厚的地產經驗，哪怕是簡單的收租，都能體現出一家公司的質素和管理。
林祖輝點點頭，肯定了高毅的說法：“嗯，這很有必要！光收購不消化，不是我林祖輝的風格。你們兩人着手辦這件事，希望三個月後，我能看到不一樣的富利國際！”
“是，老闆！”
兩人信心十足又激情滿滿的回答，讓林祖輝很滿意。
作爲他的手下，都應該明白一個道理，那就是公司需要發展，快速發展；誰要是跟不上腳步，就只有被淘汰的命摺�
明年富利國際在洛杉磯投資商業辦公中心，是一個比較大的項目，所需資金也是不菲，林祖輝打算通過貸款和供股集資來解決。
兩人離開後，林祖輝思考着新時代系的架構！
是時候向一家綜合性集團發展了，像長實、新世界、新鴻基這些上市公司，集團不僅有地產業務，還有其它綜合性業務。
比如新世界有貨櫃業務（入股東方海外貨櫃）、航摺⑼ㄓ崳灰f旗下還有香江大型建築公司——協興建築，以及松電工程、佳定工程、富士裝飾工程等，可對現代化建築物包括商業大廈、酒店、高級住宅，從工程策劃、設計、繪圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。
不僅僅如此，他們已經將觸角伸到海外，而新時代地產纔剛剛起步而已！
想到於此，林祖輝決定籌備召開集團會議，宣佈集團的大方針擴張。
……
林祖輝來到恆金投資公司，這家公司原名‘恆金證券’，相當於林祖輝家族的私人投資公司；因爲業務不再侷限金融業務，逐漸延伸到投資領域，故更名‘恆金投資’。
會議裏，林祖輝聽取了幾個核心高層的彙報。
喬治彙報道：“BOSS，這次我們沽空道瓊斯工業指數共計獲利9.2億港幣，回毁Y金13.7億港幣……目前，13億港幣的資金已經抵達香港的賬戶上，餘下7000萬港幣用於美國的證券投資……恆金投資在美國的紐約、洛杉磯、加拿大的溫哥華，都已經建立分部，商業投資人才繼續招募中，預計年底便可滿足您的需求！”
羅伯特彙報道：“BOSS，這次我們沽空富時指數共計獲利3.5億港幣，回毁Y金6.5億港幣……”
吳國銘彙報道：“老闆，我們沽空新加坡指數……沽空日本指數……兩地共獲得7.5億港幣的利潤，回毁Y金13.5億港幣……”
李浩彙報道：“老闆，我們沽空恒生指數獲利1.5億，回毁Y金2.2億……”
林祖輝聽完彙報，統計出本次沽空全球股市，他一共是獲得21.5億的利潤，回毁Y金36億。
資金已經落袋爲安，林祖輝臉上露出笑容。
接着，林祖輝安排美國、英國分部，朝着商業投資爲主，金融投資爲輔的方向發展，爲自己提供優秀的投資項目建議。
會議結束後，林祖輝在辦公室又召見了李浩和吳國銘。
“我非常看好日本未來兩年的證券市場和地產市場，打算拿出30億港幣投資日本證券市場，而且還會做五倍槓桿投資。”
林祖輝的話讓兩人大喫一驚，老闆這是風險投資上癮了啊，不過兩人並沒有勸告，因爲他們覺得自己沒有資格，在他們心中，林祖輝堪稱投資之神，這一次精確的預判到全球股災。
而且，日元升值，帶動日本國內經濟膨脹，也是有理有據。
吳國銘說道：“那日本分部得擴大規模，老闆！”
林祖輝點點頭，說道：“可以，你馬上去辦理這個事情。李浩，你也參與。”
李浩算是林祖輝的副手，所以也算高吳國銘半級。
“好的，老闆！”
林祖輝叮囑道：“速度要快，年底之前拿出日本最值得投資的股票方案給我，記得考慮電子、地產這兩個產業的股票！還有，要分散多家日本證券公司，最好可以爲我們提供五倍槓桿才考慮。”
“好的，老闆！”
在沽空期指前，這些國家已經有恆金投資的不少離岸公司，倒不需要再麻煩了。
兩人迅速領命，下去安排了！
林祖輝在辦公室陷入思考中：他記得股災之後，日經225從20000點，抵達1989年12月的39000點，兩年升水近100％。
假設股票沒有選錯的情況下，五倍槓桿就是可以翻10倍，30億就可以變成180億。
而日本股市市值在1989年時，達到了4.5萬億美元，超過了美國股市的4萬億美元；區區25億美元，又算得了什麼呢！
當然了，林祖輝可是今年足足有80億的現金流，僅投資30億在日本市場，也不過是分散投資，不將雞蛋放一個籃子裏。
剩下的50億，重新考慮投資方向，而且儘可能的少考慮金融產品了，有風險！
……
……
新的一週開始。
林祖輝早早的來到辦公室，先是看了一會報紙，然後開始一邊寫一邊思考。
這次股災跌幅最大幅度爲五成（恒生指數最高3960，最低1980），樓市因而會被拖累，這原本是意料中事。然而，這場風暴波及房產價格只及10％～15％，優質物業跌幅更低，是比較出乎所有人意外的。
當然，絕大部分的商人還不能做出判斷，畢竟市場的恐慌情緒還在，大家也擔心地產還不會下跌。
林祖輝卻是已經知道，可以抄底了！
不一會，三架馬車聯袂來到林祖輝的辦公室，這是每週一的慣例。
林祖輝說道：“港府現在每季度是批出30萬平方尺土地（是批出新界土地，而不包括官地拍賣），是不是？”
梁真勳連忙回道：“是的！”
“那好，從現在開始，儘可能通過我們的換地權益書，拿下更多的新界土地，作爲儲備土地！”
“好的！”
接着，林祖輝又問道：“新界換地權益書，跌幅幾成了？”
“乙種換地權益書”，或稱Letter B。香港政府當年徵收新界農民的耕地作各種發展用途，交換條件是先收耕地，然後撥出可建房屋的土地給他們交換，通常是二呎半耕地換一呎屋地。農民拿着一紙換地權益書，將來纔可換地發展，眼前要套現實惠的活，基本上是無計可施的。
地產商留意到這種情況，於是跟農民商議，以現金購入他們手上的換地權益書，普遍受到農民歡迎。購入換地權益書，比起政府拍賣官地便宜得多，只要耐心等待換地宣佈，便有一大塊平價買入的土地可供建樓之用了。
“25％～30％的跌幅，還有可能下跌！”
林祖輝立馬說道：“那好，我們開始入貨！從現在開始，到明年的6月份之前，是我們大量增持土地儲備的好時機。我有個推測，明年地產整體漲幅可能和1985年一樣，達到三成至四成。所以，除了公司的26億的現金流作爲購入土地儲備外，我還將向銀行貸款20億作爲這一輪的發展！”
三人大驚，這讓新時代地產的負債猛增到43億了！
不過，銀行再次開始降息，目前僅爲九釐（9％），這對地產商是個非常的利好消息。
更何況，林祖輝可是知道，銀行利息可能在明年將之8釐。
陳斌立馬說道：“如果是如此，那我們需要再增加兩成的發展地盤，爭取明年發展地產的純利可以達到8億～10億！”
林祖輝問道：“發展地產的高級職員夠嗎？”
陳斌說道：“夠，不夠也可以快速招聘到！”
“好，就增加動工的地盤！”
如果能預判形勢，做出調整理所當然。
以恆基地產爲例，其1986年的樓盤銷售面積，是1985年和1984年的總和，這就是李兆基看見地產升水，快速佈局的結果。
而林祖輝也要趁着大家對股災感到恐懼的時候，快速佈局1988年至1989年上半年的地產大牛市。
40多億的鉅額資金，用於購買土地和舊樓，是一個相當巨大的投資。當前，新界換地權益書的單價爲不到1000元每平方尺（真實數據），假設全部購買新界的土地，差不多可以購買500萬平方尺的新界土地。
當然了，市場上不可能一時半會流出這麼多換地權益時，所以肯定有一大半以上要去購買港九地皮和舊樓。
而新時代雖然每年可能要支出4億元的利息，但如果年盈利在10億左右（包括收租純利），便是合理的；因爲新時代的土地儲備，是肉眼看得見的增加。
一旦到了九十年代，新時代地產的土地儲備僅次於新鴻基（題外音：3250萬平方尺），高於恆基（1650萬平方尺）；那麼，新時代地產就可以笑傲香江了。
而且，4億利息雖然多，但是林祖輝還是會想辦法賺一些非經常性盈利的，不需要太多，僅需減輕利息壓力即可。
這就是新時代地產在八十年代剩下的兩年多的發展規劃！
而華人置業同樣是如此，不惜大舉借貸購置優質收租物業，在九十年代之前，不需要考慮利息吞沒盈利；一旦跨入九十年代，便是一舉定乾坤的時候。
最讓林祖輝頭痛的當然是國泰城市，本次市值跌幅逾4成，目前僅12億。
要知道，此時國泰城市的資產值爲：收租物業4億、現金3億、富麗華酒店51％股份（價值6億）、大酒店34％股份（價值20億）。
資產值高達33億，而債務僅10億！
原因很簡單：很多投資者認爲大酒店短期內，不能爲國泰城市帶來穩定的分紅。
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