律師本色 第32章

在老律師的旁邊坐着一位年輕律師，看起來像是他的助理，很精神，像只好斗的小雞仔，勁頭很足。

中年男法官敲響法槌後，開始了庭審。

“原告，說下訴訟請求和事實及理由。”中年男法官掃了一眼方軼道。

“原告的訴訟請求是：一、請求法院判令排除對歐洲花園小區二區五號樓，一單元六零一房產的強制執行；二、本案訴訟費用由被告承擔。

事實及理由如下：

二零零九年六月，原告與歐洲花園小區的開發商乾坤置業房地產開發有限公司簽署了購房合同，合同約定原告購買其開發的歐洲花園小區二區五號樓，一單元六零一房產。該房產屬於期房，當時正在施工中，已經取得預售證。

合同簽訂後，原告陸續向乾坤置業支付購房款八十餘萬元，達到全部購房款的百分之四十。但乾坤置業卻未按照合同約定，協助原告向銀行申請辦理購房貸款。

歐洲花園項目施工完畢驗收後，乾坤置業向原告交房並承諾組織原告等業主辦理貸款手續，但是交房後不久，消防部門向原告等卸鄻I主發送通知，因消防設施不完備，禁止業主入住。

因乾坤置業存在違約，原告未向其支付後續購房款。

二零一二年六月，因乾坤置業與被告之間金融借款合同糾紛，貴院對包括案涉房屋在內的歐洲花園房屋進行了正式查封，準備強制執行。”方軼道。

第87章 法不辨不明

方軼清了清嗓子繼續道：“根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條之規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

原告簽訂合法有效的書面買賣合同是二零零九年，而貴院查封歐洲花園房產的時間是二零一二年，符合上述（一）的規定。原告名下沒有其他住房，符合上述（二）的規定。

雖然原告支付的購房款只有總購房款的百分之四十，不足總購房款的百分之五十，但是造成原告未能支付購房款的原因是乾坤置業違約，不是原告的責任。

綜上，原告認爲，其已經實際佔有房產，並且符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的相關規定，請求法院依法排除被告對原告房產的強制執行。

完畢。”

“被告答辯。”中年男法官道。

“被告不同意原告的訴訟請求。

根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條之規定，原告應向乾坤置業支付超過百分之五十的購房款後，才享有排除第三方強制執行的權利，現原告僅支付了百分之四十，不應享有相應權利。

另外，被告已經就原告名下房產情況申請了法院進行調查，是否符合上述規定不能僅憑原告的陳述，應以調查結果爲準。

答辯完畢。”坐在被告席上的老律師道。

在他看來，“支付購房款總金額的百分之五十以上”這一條是硬性規定，是不可能被突破的，所以這個案子九成九能贏。他之前也是這麼跟銀行的人說的。

“下面進行舉證質證，請原告就本案的訴訟請求進行舉證。”中年男法官道。他身旁的兩位人民陪審員坐在那裏，一聲不吭的聽着。

“第一份證據，購房合同，證明原告是在法院查封歐洲花園樓盤房產之前，購買的歐洲花園小區二區五號樓一單元六零一房產，且乾坤置業負有組織原告辦理貸款的義務，指定的貸款銀行就是被告。

第二份證據，原告繳納的電梯費、供暖費、物業費等費用，及燃氣使用證和裝修合同、發票，證明原告已經實際佔有使用上述房產。

第三份證據，原告繳納的購房款銀行轉賬記錄，證明原告已經按照合同支付了首付款。

第四份證據，乾坤置業辦公室照片，證明乾坤置業已經停業，人去樓空，原告無法辦理銀行貸款支付購房款尾款。

舉證完畢。”方軼道。

“被告質證。”中年男法官道。

“第一份證據，購房合同，真實性、合法性和關聯性均認可。

第二份證據，原告繳納的電梯費、供暖費、物業費等費用，及燃氣使用證和裝修合同、發票，被告認可。

第三份證據，原告繳納的購房款銀行轉賬記錄，被告認可。

第四份證據，乾坤置業辦公室照片，被告認可。

答辯完畢。”老律師道。

房屋確實出售了，之前乾坤置業的土地和在建工程都是抵押給銀行的，每賣出一棟樓，房產公司都會將相關出售記錄交給銀行覈實，以便銀行審覈後對抵押房產進行解押，所以這些東西錯不了，被告也沒有必要否認。

老律師認爲這些都不是重點，不會影響案件的審理結果，重要的是是否支付了百分之五十的購房款，及原告名下是否有其他房產。

“被告舉證。”中年男法官道。

“被告只有一份證據，《公證書》、《執行證書》和貴院出具的查封公告，證明被告查封歐洲花園房產是出於正當目的，合法合規。

舉證完畢。”老律師道。

“原告，對被告提供的證據進行質證。”中年男法官道。

“原告對被告提交的《公證書》、《執行證書》和查封公告的真實性、合法性和關聯性認可。但是對於證明的目的不認可，原告合法擁有相應的房產，不應包括在被執行房產之列。

質證完畢。”方軼道。

乾坤置業託欠銀行的貸款是事實，法院都確認了，再說了這也不是本案的重點，重點是被告不應該執行原告的房產。

“本院應被告申請到房產管理部門調取了原告名下的房產情況，這是調取的相關情況，你們看下進行質證。”中年男法官道。

“原告對法院的調查結果認可。質證完畢。”方軼道。

方軼不由得心生感慨，雲梅真有錢，調查結果顯示雲梅名下有十套商業用房，外加一套住宅（正是本案涉及的房產）。

“被告認可調查結果，該結果證明原告名下不止一套房產，不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條之規定。質證完畢。”老律師道。

“雖然原告名下不止一套房產，但是我提醒法官注意，原告名下的房產除了與本案相關的房產是住宅外，其他房產的用途均爲商業，並非住宅。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條明確規定，所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋。

原告購買案涉房產的目的是爲了居住，房產登記的用途是住宅，原告已實際合法居住，因此原告是符合上述規定的，應享有排除強制執行的權利。”方軼補充道。

在庭審過程中，律師要表現的強勢一點，不能總是被動的捱打，由着對方胡說，特別是一些明顯對自己當事人不利且有問題的觀點，一定要據理力爭，這叫法不辨不明，也能讓法官真正的瞭解事實真相。

第88章 人家不過是客氣下，別當真！

方軼說完，對面的老律師沉默了，因爲他知道方軼說的沒錯，他不過是想偷換概念，混淆視聽，結果沒混過去。

“我問下，原告在收房後，被告申請強制執行前，原告爲什麼不要求乾坤置業組織辦理購房貸款？”中年男法官問道。

“原告要求過，但是乾坤置業當時忙於消防的事，讓原告等卸鄻I主等待通知，後來乾坤置業停業了人去樓空。截止目前爲止，原告一直沒有收到乾坤置業要求辦理貸款的通知。”方軼道。

“原告，你的意思是乾坤置業停業所以導致未能辦理購房貸款，是這樣嗎？”中年男法官問道。

“對，我們瞭解到的情況是這樣的。”方軼道。

“被告，作爲乾坤置業指定的購房貸款銀行，你們知道爲什麼原告沒辦購房貸款嗎？”中年男法官看向老律師。

“之前是因爲什麼原因導致乾坤置業沒有爲原告辦房貸我們不知道，但是後來乾坤置業拖欠銀行的貸款未還，雙方起了糾紛，購房貸款的事被告肯定是不能再給辦的。”老律師說道。

這是事實，即便他不說法院也能調查出來。

“乾坤置業從什麼時間開始拖欠銀行貸款的？”中年男法官問道。

“被告申請強制執行前就開始拖欠了，大約有半年了吧，雙方之前一直在談還款的事，具體情況我也不是太清楚，需要回去確認下。”老律師道。

……

“法庭調查結束，下面請雙方進行最後陳述。原告最後陳述。”中年男法官說完低頭開始翻閱案卷。

“原告認爲其符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱“規定”）第二十九條的規定，應享有排除強制執行的權利。

首先，乾坤置業與原告在二零零九年六月簽訂了案涉歐洲花園小區房屋的買賣合同，法院於二零一二年才查封上述房產，故原告與乾坤置業在人民法院查封案涉房屋之前簽訂了合法有效的書面買賣合同。

原告的上述行爲符合規定第二十九條，一、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同的規定。

其次，原告支付了百分之四十的購房款後，又陸續交付了案涉房產的電梯費、供暖費、物業費等費用，辦理了燃氣使用證並實際裝修入住。該房產已經被原告實際佔有使用。

另外，原告名下雖有多處房產，但根據貴院調查的房屋登記信息顯示，除了案涉房產爲住宅外，其他房產用途均爲商業。

原告符合規定第二十九條，二、所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋的規定。

最後，雖然原告已支付的購房價款未超過合同約定總價款的百分之五十，但系由於乾坤置業停業及乾坤置業與被告履行合同產生糾紛等原因使得原告一直無法辦理按揭貸款手續支付剩餘購房款。

原告雖未繼續支付購房款但其不存在過錯，原告不應承擔已付價款未超過合同約定總價款百分之五十的不利後果，原告的生存權益應當得到維護。

原告的情形完全符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的能夠排除強制執行的情形，請法院依法裁判支持原告的訴求。

完畢。”方軼拿着剛改好的代理詞道。

“原告，庭審結束後向法院提交一份代理詞。”中年男法官道：“被告進行最後陳述。”

……

當方軼走出中院大門時，天已經黑了，他看了看手機上顯示的時間，晚上六點半，整整開了四個多小時庭。

此時的方軼肚子咕咕的叫，感覺兩腿有些發飄，因爲庭審時精力高度集中，消耗太大，又沒有及時補充水分，他感覺大腦反應有些遲鈍，身體有點虛脫。

好在雙肩背裏裝着半瓶礦泉水，還有一個小麪包，他像個乞丐似得，在法院大門外，打開礦泉水瓶噸噸噸的灌了一通，隨後又拿出麪包狼吞虎嚥的喫了下去。

肚中有糧心裏不慌，穩了穩心神後，方軼向公交車站走去，路上他掏出電話撥給了雲梅。

“方律師，您好，開完庭了？”電話那頭傳來了雲梅溫柔而甜美的聲音。

“嗯，剛開完庭，跟您說下庭審情況，庭審過程一切順利，接下來就看法院怎麼認定了。等有消息了我告訴您。”方軼有氣無力道。

“辛苦了，您還沒喫飯吧，我正好在市裏，請您喫飯。”雲梅道。

“不用了，我跟朋友約好了，一會兒去找他，就不麻煩您了。”方軼微笑道。

他知道人家不過是客氣下，自己不能當真，況且中午時他確實約了李書明晚上喫飯。

“那好吧，等案子有了結果，我請您喫大餐。”雲梅的聲音略帶惋惜。

方毅打了一輛出租車去了輝煌。

輝煌提供洗浴、喫、住一體式服務，大有引領消費趨勢的意思。但是這一兩年消費升級，李書明嗅到了商機，玩起了洗、喫、住、娛樂一體式服務，前不久他專門聘請了幾位東北二人轉演員，還有一些二三線的明星來助陣。

市內外的娛樂企業也跟着有樣學樣，一時間輝煌的業績突飛猛進，市民週末最好的休閒方式便是去輝煌，喫喝玩樂都有了，價格又很親民，想要更好的服務可以加錢升級VIP服務。

家裏來個親戚朋友之類的，一人花個百十來塊錢，去輝煌洗一洗、喫點飯、看看節目，睡一覺，比賓館划算多了。來市裏出差的也多喜歡來輝煌住，一時間“去輝煌”成了廣大人民羣械目陬^禪。

李書明一天到晚的迎來送往，賺錢賺到手軟。

出租車停在輝煌門口，方軼一下車正看到李書明站在門口送人出門，那表情跟怡春院的老鴇有一拼。

一行人派頭十足的出了輝煌的大門，立刻有幾輛黑色轎車開過來，接上人便走。李書明望着車去的方向，一臉的笑容，不斷的揮手，如果不知道的還以爲是什麼大人物來視察了呢。

第89章 欠錢的是大爺

方軼走到近前，一臉壞笑道：“小李子，伺候老佛爺出宮呢。”

“出宮（出恭），還上廁所呢。你小子怎麼這麼晚。走，裏面說話。”說着李書明拍了一下方軼的胳膊就往裏走。

方軼先進了浴池，洗去一身的疲憊，然後穿着統一的浴服去了VIP餐廳，端着盤子跟打土豪分田地似得一頓拿，盤子裏的食物跟小山似的。

“你小子怎麼餓成這樣？跟三天沒喫飯似得。”李書明坐在方軼的對面，笑呵呵看着他面前碼的跟小山似得各種食物和水果。

“別提了，今天下午開庭，一開就是四個多小時，一口水都沒喝，就這我還墊補了一個麪包呢。”方軼拿着一個大雞腿，嘴裏塞滿了魚和蝦，含混不清道。

“咋當個律師，把你禍害成這樣啊，早知道就不建議你去做律師了。”李書明咧嘴道。

“要是能天天這樣倒好了，至少有錢賺。你怎麼樣？我看你這裏生意不錯啊。”方軼肚子裏有了些底兒，放慢了喫飯速度，問道。

“還行，輝煌增加了些娛樂表演，挺吸引人的。一會兒帶你去開開眼。”李書明笑着擠擠眼道。

“開眼？你小子不會是搞了什麼不文明的表演吧？”方軼一怔，使勁嚥下嘴裏的食物道。

“別瞎說，我請的是正經的藝術團出來的二人轉演員，還有國內知名歌手、藝人，怎麼能說是不文明表演呢。”李書明壞笑道。

“拉倒吧！文藝圈裏最亂了，今天這個跟那個好了，明天這個跟那個劈腿了，那句話怎麼說來着：婊子無情，戲子無義，都是爲了名和利。”方軼笑道。

“得，你是做律師的，我說不過你，一會兒你自己看吧。”李書明笑道。

“剛纔門口那位是什麼大人物，還得勞你親自出門相送？好傢伙，就差淨水潑街，黃土墊道了。”方軼放下叉子，拿起筷子夾了一塊三文魚，問道。

“哎，別提了，一個老客戶，當年也算是叱吒風雲的人物。現如今倒了！”李書明用牙籤紮了一塊蘋果，送進嘴裏道。

“倒了怎麼還這麼大排場？倒驢不倒架啊！”方軼不解道。

“這說起來話就長了，歐洲花園小區知道嗎？就是他開發的……”李書明一邊喫碟子裏的沙拉，一邊閒聊道。

“嘿，巧了，我今天代理的案子的當事人買的就是歐洲花園的房子，要不然也不至於打官司。現在銀行向法院申請強制執行歐洲花園的房產還債呢。”方軼饒有興趣道。

“你那當事人買的肯定是二區的房子，歐洲花園小區一區的房子早就交房了，而且質量還真挺不錯的，我就住哪。歐洲花園的老闆可是我的老客戶，當初買房的時候人家還給我打了不少折扣呢。

咱們省電視臺的那個著名節目主持人，挺年輕，挺漂亮的那個女的，叫什麼來着，就在嘴邊上……反正是挺有名的，跟我是鄰居……”李書明道。

李書明提到的這位老客戶，姓宋，大家都叫他宋總。宋總早年是國有建築公司的技術員，後來因犯錯被辭退。