作者：任猪飞
“大家都絕望了，我就覺得是底了。別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，大概就是這樣吧！其實，我本來今年還不想插手歐美商業地產，因爲市場還不足夠恐慌！”
裏切曼苦笑道：“林先生的意思是，如果奧林匹亞倒閉，纔會導致歐美寫字樓市場真正的恐慌！不過我對於你那句哲理性的座右銘——別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，非常佩服。”
可不就是嘛！
明年、後年抄底，應該纔是最好的時機。
不過呢，若是奧林匹亞破產，其資產肯定是在債權銀行手中了，他未必便宜買得到。要知道前世，奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售，花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯手爭奪，至於有沒有成功，林祖輝就不知道了。
估計是沒有！
林祖輝安撫裏切曼說道：“裏切曼先生，我無意在你傷口撒鹽。說起來，對於奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我並不是非常渴望投資。在我們香江，我投資的寫字樓項目，每年可以有30％的回報率，全世界都找不到如此好的土壤。”
裏切曼驚訝起來，心裏感嘆ZTM的是什麼市場啊，回報率那麼高！
兩人聊得非常投機，特別是在金絲雀碼頭項目上，林祖輝明確表示自己可以投資，哪怕是曼哈頓寫字樓項目沒有達成合作。
當然了，兩種投資方法不一樣，倘若裏切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價出售給自己，他承諾：在金絲雀碼頭項目中，林祖輝可以先替他購買10％的股權，他可以在一定期限裏贖回，僅需支付本金和利息即可。
也就說，哪怕是這個項目價格升值很多，他也只需向銀行借貸，再支付林祖輝本金和利息。
裏切曼頓時心頭火熱起來，這個條件簡直太優越了！
奧林匹亞一旦破產，所有的資產都不屬於他，他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價呢！
更何況，現在曼哈頓寫字樓的價格，就是那麼廉價才能賣得出去！
……
和裏切曼的交易，不會馬上達成，裏面的程序有些複雜。首先，是要裏切曼下定決定；其次，這八幢大廈已經被債券銀行盯上了，要想出售，勢必要協商好；最後，纔是雙方的正式談判。
林祖輝想購買的八幢大廈，並不包括奧林匹亞的世界貿易大廈，也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業地產。
這八幢大廈總計是1180萬平方尺的收租面積（包括公園大道245號大廈），林祖輝給的心理價就是140美元每平方尺，總計16.5億美金，合到128.8億港幣。
以公園大道245號大廈爲例，以後可以賣給海航22億美元，15年升值10倍。當然，這部分收入不包括期間的租金。
以升值空間計算，其實比香江寫字樓的升值還高點了，比如說中環廣場現在價格應該在80～100億，但到2015年最高峯時，最多也就值500億港幣，升值空間也就5～6倍。
但考慮到租金水平、維修成本、稅收，香江的寫字樓賺的一塌糊塗。
而假如這筆交易達成，林祖輝相當於就用了15.1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈，比李超人在一年前購買的價格，還便宜了不少。
屆時，誰更會抄底，香江投資者一目瞭然。
至於128.8億港幣（可能不止，138億也可以接受）的資金來源，林祖輝打算用香江的物業做抵押，向滙豐、花旗等商業銀行貸款80億港幣。
這樣一來，就不擔心這些銀行不肯借了，因爲香江的物業太值錢了。而且，新時代集團負債一成都沒有了，完全不擔心沒有人借貸。
下午，林祖輝來到‘富利地產投資管理’公司在紐約的辦公處。
從今年年初開始，林祖輝便着手對富利地產進行改革，因爲他知道最近兩年他會投資大量的美國商業地產。所以，集團加強了這邊的管理能力，派遣了高級職員，以及招募了不少美國地產人才（華人優先），組建了一個強大的管理班子。
目前，富利地產在美國擁有30億港幣左右的物業，主要是集中在洛杉磯、三藩市，但現在，顯然中心開始朝着紐約來了。
“老闆”
會議室裏，集團部分高層，富利地產高層，紛紛坐在會議桌兩邊，起身恭聲說道。
梁真勳、高毅等集團管理層，是這次隨林祖輝考察出訪；除此之外，還有富利地產的總裁陳明智、及富利地產投資管理的高級職員。
林祖輝點點頭，坐在了主位上，並示意大家坐下。
“此次來紐約，你們大概也明白了我的想法，那就是爭取低價在奧林匹亞約克公司手裏，購買8幢摩天大廈。雖然就算低價投資，回報率也不會高，但若是長期考慮，應該還是非常值得的。當然，這筆投資未必會成，但是你們要做好準備！”
“是，老闆！”
林祖輝對陳明智說道：“寫字樓管理方面，你們要做好工作，優秀的管理方，可以讓空置率更低！對於租客，我們就是他們的服務員，要有隨時爲他們解決麻煩的準備！對於物業，我們要用心維護。”
陳明智是香江出身的高管，但已經在美國工作四年了，對這邊已經相當熟悉了。
“老闆放心，我們一定管理好旗下的物業，像華人置業學習。”
林祖輝點點頭，繼續說道：“就算這次八幢大廈交易未成功，我明年也會在曼哈頓購買相當一部分優質收租物業，作爲長期投資之用。而富利地產作爲新時代集團在美國投資的旗艦，一定要發展成一直高效率、高質數的團隊。”
腥艘娏肿孑x如此重視，也知道這位老闆要在美國抄底了！
香江太小了，已經容納不下新時代集團了。
接着，林祖輝聽取了大家的工作彙報。
洛杉磯的商業地產有些慘，空置率有22％。當然了，這是大環境所知。洛杉磯的那個‘商業中心’項目，還未竣工便遇到歐美寫字樓低谷。再加上當年（1988年）的地皮、建築費等，投資也大了，目前來說不樂觀。
不過是長期投資，只要負債合理，永遠都是賺錢的。
林祖輝思考了一下，對梁真勳說道：“再拿出1億美元，注入富利地產投資管理公司，然後購買美國通用動力公司的股票，儘快買入。”
梁真勳連忙說道：“好的，我馬上安排！”
總計在美股上投資4.5億美元了，不過通用動力公司的股票，預計明年年底就要放出。投資策略，是因爲林祖輝看過巴菲特的投資經歷。
在收購美麗華酒店和內地投資，各開支30億港幣後，新時代集團賬上還有六十多億港幣。下半年的純利和回唬遣粫挽�60億的，總之就算投資了50億在美國寫字樓上（再貸款80億加），新時代集團依舊有穩定的現金流。
所以，無需擔憂現金流不充足。
第四百五十五章 【有錢有勢的銀】
晚上，回到公寓的時候，林祖輝看見沙發上大包小包的購物袋，就知道莫妮卡又是收穫的一天。因爲林祖輝要上班，所以就給了莫妮卡10萬美元去SHOPPING，小小的表達一下自己的歉意。
見林祖輝回家，莫妮卡熱情的迎了上來，兩人一陣法式浪漫。
“親愛的，一起去晚飯嗎？”
“當然！”
莫妮卡聞言，頓時表情神祕的拉着林祖輝的手，來到沙發上。
她率先坐下，卻沒有給林祖輝留位置。
只見莫妮卡翹起二郎腿，拖鞋順勢滑落，將裙襬輕輕的向上提起，露出一雙大長腿；
她是那麼的白皙光滑，又是是那麼的筆直修長。
“好看嗎？”見林祖輝吞吞口水，莫妮卡挑逗的問道。
只見莫妮卡從旁邊的購物袋裏，拿出一條黑絲襪，在林祖輝面前晃晃。
“專門替你準備的，我買了很多條，有各種款式的……”說完，莫妮卡輕呡嘴脣，一副我瞭解你的模樣。
其實這個時候的莫妮卡，更多的是清純，性感怕是還得30歲以後了。
當畫軸攤開一半，林祖輝就彷彿如獲至寶般將手搭在上面，手掌劃過，激動人的心兒！
絲襪，人類的偉大發明！
欣賞一番後，林祖輝將莫妮卡從沙發上拉起來，然後親自替她完成最後的工程，將黑絲襪提至她的腰間。
“帕”清脆的聲音響起。
才結束這場遊戲！
莫妮卡挽着林祖輝的手臂，高興的朝着門口走去。
在附近高檔餐廳喫飯的時候，莫妮卡突然說道：“我什麼時候能去香江和你約會？”
林祖輝一愣，然後說道：“來香江當然沒有問題，不過得避開那些討厭的記者，希望你不要在意！”
莫妮卡笑着說道：“你是富翁，又不是正客，難道還怕這些。莫不是，你擔心你的妻子喫醋？”說完，似乎躍躍欲試。
林祖輝正色道：“我在香江不僅僅是一個商人，簡單來說，有很多人視我爲‘華人總D’。一舉一動，都影響到千千萬萬的人生計。”
莫妮卡頓時被林祖輝鎮住了，忍不住說道：“那就是相當於我們歐洲的貴族了？”
林祖輝笑着搖搖頭，說道：“我們華人不論貴族，只能說是‘有錢有勢’。所以，如果你來香江，我們都注意一下。”
“好吧，如果我來香江，和你待在酒店也很滿足！”
還算是懂事！
當天晚上，自然又是一場大戰。
第二天，林祖輝繼續工作。
第三天，林祖輝放下工作，陪莫妮卡來到長島長灘的別墅。
這幢別墅是長島長灘少有的帶泳池別墅，平常是交給家族辦公室在打理，林氏家族有人來度假，便可以安排入住。
至於林祖輝每次來紐約，大多數是住在曼哈頓的公寓裏，因爲那裏是商業區。
莫妮卡興奮的打量着別墅，非常的可愛。
“親愛的，這套別墅是你的嘛？”
林祖輝平靜的說道：“是我的，不過我很少住！”
莫妮卡頓時撲到林祖輝的懷裏，漂亮的臉蛋離林祖輝只有幾釐米近，興奮的說道：“如果我和朋友來度假，是不是可以住這裏？”
林祖輝故意問道：“男的還是女的？”
莫妮卡知道，華夏男人都比較‘保守’，當然這個男人是對她保守，他本人是一點也不保守，情人應該很多。
不過呢，他有這個實力！
“當然是女的！”
林祖輝笑着說道：“還是不行！”
“WHY？你又不是小氣的男人！”莫妮卡抗議道。
這個答案很意外，因爲林祖輝對她很大方，送米蘭的別墅、豪車，還爲她投資高檔服裝。
接下來，林祖輝的話讓她瘋狂！
“你說對了，我不是小氣的男人。明天我讓我的人替你在這邊尋一幢別墅，送給你。”
莫妮卡頓時高興的跳起來，並說道：“真的嗎？”眼裏還有一絲絲不相信。
林祖輝淡定的說道：“購買這樣一幢別墅的錢，就算掉在地上，我也懶得彎腰！所以，如果你喜歡，我爲什麼不送你一幢哄你開心呢！”
莫妮卡頓時來興趣了，沒有女人可以抵擋住這樣一位多財多億的男人，她雙手環在林祖輝的脖子上，很是好奇的說道：“親愛的，我從報紙上看到過，說你有很多錢，大概有五十億美金。是不是真的？”
林祖輝輕鬆的說道：“也許不止！如果你肯爲我生孩子，我可以讓你成爲歐洲的億萬富翁！”
“當然，不過我不是爲了錢和你生孩子，而是覺得你有魅力……”莫妮卡認真的說道。
林祖輝好奇的說道：“情人你也願意當一輩子？”
其實，對於這些歐美女人，林祖輝是抱有一定戒心的（給錢可以，但不會掏心）。當然，生孩子還是沒有關係的，他反正也就是一個多小時的事情。
林祖輝現在有些‘魔怔’了，就覺得泡女人，合適就讓她給自己生孩子。至於其他因素，他都不在考慮範圍。
就像前世馬斯克那樣，覺得人類的生育有很嚴重的問題，自己有錢又有實力，爲什麼不爲人類的繁育做貢獻了。
馬斯克和多個女友生有小孩，林祖輝的實力強了不知道多少倍，自然應該更努力。
莫妮卡認真的說道：“我覺得挺好的，你……（一通誇獎）！”
林祖輝這才說道：“那再等兩年，我們就養個小孩！”
“爲什麼不是現在呢？”
“因爲我迷戀你的嬌軀！”
“我們歐美人身體很好，懷孕也不影響……”
“不，聽我的！”
莫妮卡頓時點點頭，眼裏止不住驚喜。
上午，兩人在別墅裏玩；
下午，則來到不遠的長灘沙灘。
莫妮卡身着比基尼，性感而不失清純，一時間吸睛無數。
林祖輝很自然拉着莫妮卡，非常的坦然。
“莫妮卡，不如我們去乘坐遊艇吧？”林祖輝建議道。
他的別墅是長灘靠近內側，所以他購買了一艘遊艇停靠在不遠處的碼頭。
莫妮卡突然來到林祖輝的面前，然後激情的親吻林祖輝起來，兩人很快就在沙灘上公然秀恩愛。
良久，莫妮卡笑着說道：“這裏不是香江！”言外之意，林祖輝不應該擔心周圍的人。
林祖輝笑笑的點點頭，他並不是害羞，而是長期以來的高貴身份，讓他不喜歡和普通人太靠近。他可沒有閒情和前世的撕蔥一樣，還帶個妹子喫個路邊攤。
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