香江新豪門 第193章

翌日。

林祖輝走出新世界發展公司，突然想到了一個發小財的項目，頓時朝着恆金投資走去。

就在剛剛，林祖輝和鄭氏父子談了大老山隧道的合作建議，雙方很快通過了合作約定；畢竟，兩家公司都沒有獨立發展大老山隧道的條件，能聯合在一起，再向金門建築合作，也是一個非常不錯的方案。

而金門建築屬於怡和，勢必也不敢投資太大，所以這個三方合作的可能性非常高！

回到恆金投資，林祖輝開始在辦公室裏，找出一份關於‘永安集團’的資料。因爲他好像記得，鄭家純上臺後，對永安集團發起惡意收購過。根據這種記憶，林祖輝覺得，現在買入一些永安集團的散股，一定能賺個幾千萬。

錢雖然不多，但林祖輝估計可以有八成以上的盈利（永安集團股票大大低於淨值），何樂不爲呢！

在恆金投資公司裏，看完資料，又詢問了職員關於永安集團的股票情況，林祖輝差點不淡定起來。

原來：

永安集團是香江老牌家族郭家的產業，目前郭家已經發展至第三代，有幾十個第三代成員。

這些成員品行參差不齊，鬧出了很多的醜聞，比如：有成員違規借貸永安銀行一億多債務，結果人死了，也成爲了一筆爛賬。還有不少成員也違規在永安銀行借貸，總之把儲戶的錢當成家族的錢了。

結果就是，永安銀行瀕臨倒閉，由恒生銀行購買其51％的股份，並開始踢出郭家的人。

當然，這不是林祖輝不淡定的原因。

而是永安集團（上市公司）控制着永安公司（上市公司），兩家公司的物業價值竟然高達50多億元；這塊肥肉好大好大，讓林祖輝這個喜歡‘惡意收購’的人，差點想再出山了。

兩家公司擁有的物業有：永安中心（中區）、永安大廈（中區）、永安人壽大廈、永安廣場及南洋中心的商場（尖東）。

永安中心的市值就值27億港幣（60萬平方尺，每尺樓面價格算4500元估算），再加上兩幢中環的中型大廈、尖東的兩個商場，價值在55億左右。

而永安集團的總股本爲1.815億股，股價才7元，總市值才13億不到（55億物業非永集一家上市公司所有，還包括其子公司永安公司）。

林祖輝在想，只要控制永安集團，哪怕是雙倍價格，也非常划算，畢竟還奉送一個子公司——永安公司呢！

永安集團收租都可以年收入幾億，爲什麼市值如此低，原因就出在永安百貨上；在超市和日本百貨業的夾攻下，永安百貨流血不止，虧損嚴重；不僅僅如此，永安集團旗下還有永安人壽、證券、銀行投資，都是虧損大戶。

有媒體用‘不做更好’來形容永安集團，因爲少做少蝕；不做，全靠租金，將資金存進銀行生利息、買入滙豐、置地股票，都比嘗試什麼都做，到處碰壁更好。

林祖輝經過分析後，覺得就算他出山，也很難收購掉永安集團。

因爲郭家的商管集團控有41％股份，董事會郭家控有2％的股份，其餘未進董事會的郭家第三代應該還控制一些股票。

新加坡華銀控25％的股份，這個完全拿得下；

如果郭家外圍成員，將股票高價賣給自己，也不是不可能，畢竟郭家有些內亂。

若是他有20億現金，倒是可以嘗試一下！

如果成功，就將永安集團的銀行、保險、證券、百貨，全部打包出售給郭家，讓他們繼承祖業去。

而他本來就是看中那些優質物業的，那可是足足90萬平方尺的中環收租物業，和兩個商場物業，看得人都留口水。

最終，林祖輝還是忍住了！

這事一是難成功，二是自己沒錢，三是自己不想招惹惡名了。

叫來李浩，林祖輝說道：“平倉一些藍籌股，去買入永安集團的股票，不要買太多，差不多三四個點，不要打草驚蛇，分批購買！”

“好，我會通過換股買入的方式，一點點完成的！”

“嗯，這邊賣，這邊就買！”

第二百六十九章 【最賣座的商界大佬】

11月伊始，禮拜二。

新時代集團首先宣佈發行可換股債券10億元，比預期的多了一倍。

可換股債券，是債券持有人可按照發行時約定的價格，將債券轉換成公司的普通股票的債券。如果債券持有人不想轉換，則可以繼續持有債券，直到償還期滿時收取本金和利息，或者在流通市場出售變現。

當天，新時代集團委託百富勤爲財務顧問，在中環的大廈會議大廳舉行認購儀式；一些本地投資者趕往現場時，發現很多外籍投資者，頓時感受到林祖輝先生的魅力。

在認購儀式尚未開始之前，一些投資者紛紛交談起來。

“大家都很看好新時代集團的前景啊！”

“當然看好啦，林祖輝先生用了不到四年的時間，便將兩家公司躋身香港第五大地產開發商、第三大置業公司（前面是置地和九龍倉），這份能力還需要懷疑嗎？”

“對！重要的是，人家在地產大勢的分析上，也非常把握精準，並預測出股災，這個才叫厲害！”

“看來大家與其說是投資新時代集團，還不如說是來投資林祖輝先生呀！”

“可不是嘛！他是香江最賣座的商界大佬！”

“這個嘛！如果考慮年齡，林祖輝先生確實如此！但實力其實還和李超人差很遠！”

“現在差得遠，不代表將來還會差，李嘉�24歲還在慘淡經營，連職員工資都發不起！”

“好吧，我承認！”

今天來了不少歐美日的投資者（投資公司），新時代集團也派出了很多高級職員招待；發展至今天的新時代集團，早已經在海外聲名鵲起，吸引了不少海外投資者加盟。

此次發行可換股債券，其實也就相當於一次供股集資，林祖輝本人相信，在債券規定的時間裏，不少人一定會選擇以債券規定的價格，進行交換新時代集團的普通股。（股票時價太高，也是需要補差價的，但債券相比較供股集資，屬於穩賺的）

此次發行可換股債券，是新時代集團的第一次這種商業行爲，林祖輝本人亦在現場和一些歐美日大型投資機構交談，並推介新時代集團。

他從香江地產未來整體走勢談起，而新時代集團擁有龐大的土地儲備，可以在將來獲利更大，畢竟土地成本大大的減少。

一名日籍投資者拋出問題，說道：“林先生，在香江經營地產，就不得不考慮ZZ的影響，請問你們是如何規避這個問題的？”

林祖輝信手拈來這些問題，立馬說道：“據我所知，在1986年至1988年，日本投資者在香港大約投資了近300億，是香江僅次於東南亞華人的第二大投資團隊。這充分說明，你們是看好香江的地產走勢的。而且，我們的債務率兩成多一點，擁有足夠抵禦風險的能力！”

今年地產升值4成的話，那麼新時代集團的儲備土地也將升值兩成至三成，這是一筆龐大的財富。正因爲如此，就是新時代集團什麼都不做，其債務率都會下降得很快。

特別是寫字樓大廈升值更快，不到兩年前，華置中心值19億，而現在它值35億。賺了八成賬面盈利不說，租金每年還可以收3億多（非純利，純利一般是七成至八成，管理好的情況下）。

日籍投資者很滿意林祖輝的回答，不過還是繼續追問道：“今年新時代集團的盈利能突破15億，是否是真的？”

林祖輝笑着說道：“本來我們預期就是12億，不過地產升值太猛，我想15億是沒有問題的！”

隨着林祖輝的親自推介，不少投資者都感受到他本人的魅力，那就是相當的自信，說的理由也非常讓大家信服。這些投資者便更加堅定購買新時代集團債券的想法，一些更是臨時加碼投資的額度。

大禮堂足足有幾百名投資者，這些投資都滿足一個條件，那就是最低認購額度爲50萬債券的實力。當然了，絕大數投資者都是幾百萬、幾千萬的準備認購。

而林祖輝也準備了幾億資金，在認購不足的情況下，他本人會選擇認購。

不過，今天大概率是用不上了。

認購儀式開始，首先還是梁真勳這個執行董事，開始做彙報工作，通過用詳細的數據來加深大家對新時代的印象。

地產不用說了，在酒店領域、置業領域亦表現非常的不俗，頓時迎來場下的一片片掌聲。

結果認購開始時，大家的熱情非常高昂。

當天，新時代集團一共是發行了12.3億的可換股債券，再比預期高兩成多！

下午四點，新時代集團的管理層又召開記者會，公佈了此消息，打算明天就見報，以此來刺激股價。

……

翌日。

新時代集團發行可換股債券12.3億的消息，立馬飛到了各大地產商手中。

……

信和地產。

黃廷芳在辦公室裏，對兒子說道：“以後，我們在拍賣會就多了一個強勁的對手了，這個對手比新鴻基、恆基、新世界更厲害，和長實亦不多讓！”

黃志祥點點頭，說道：“新鴻基和恆基是樓宇製造工廠，但是他們不會花太高的價格去發展收租物業，對於優質商業地皮，他們都比較謹慎的拍賣。新世界和長實其實也還好，他們會考慮買得貴不貴。反倒是林祖輝這個人，是爲了優質物業和地皮，是可以溢價很多進行收購的！”

黃廷芳說道：“我們就怕和這樣的人，在拍賣場碰見，畢竟我們不知道他的底線是多少！不過，想要擊敗我們也是難事，我們家族視香江爲大本營之一，一定會全力以赴！”

“好的，父親！”

……

新鴻基地產。

郭德勝和三個兒子也在討論林祖輝這個人，香江的地產市場本來是幾家大型地產‘半壟斷’性質的，他們是不歡迎新地產崛起的。

不過，林祖輝背後有傳媒集團做後盾，所以一開始就沒有人敢聯合起大家，來針對新時代集團。再加上，當年鄭裕桐看好自己的小老鄉，並參與入股，也不可能讓幾大地產聯合起來。

可如今，新時代集團的強勢崛起，已經將四大地產家族都進行了擠壓。

新鴻基自然也不例外，八七股災後，新時代集團率先反應過來，在市場瘋狂購買‘平價’土地，讓這些老牌地產商都暗歎‘一步遲步步遲’，等他們決定買入土地時，價格已經稍微有上升，而且土地資源也不是那麼多了。

就連強大的長實，都損失了一塊大型屋邨的土地——藍田地鐵站上蓋物業。

“你們記住我的話，發展要在香江，不要將資金投資太多去海外。將資金都去拿地，增加我們的土地儲備，這樣一來，我們在將來就擁有大量的廉價土地可以供開發，利潤也會大增！”郭德勝叮囑三個兒子道。

不像其他三大家族在海外有很多投資，郭德勝是很少將資金撒向海外，因爲他覺得投資回報率不划算；當然了，投資肯定是有一些，但是不多。

郭氏三兄弟紛紛表示，遵守父親的意思來發展公司。

新鴻基也是在明年完成交班，和新世界一樣的時間。

郭炳湘問道：“那我們現在還需要大量購買土地嗎？”

此時，郭德勝本能的想緩一緩，不過一想起林祖輝在行動，以爲新時代集團又要購買地皮作爲儲備，頓時有些緊迫感。

要知道，新時代集團的土地儲備，已經直逼恆基，雖然還威脅不到新鴻基，但未雨綢繆還是有必要的。

“買入土地不能停！今天看似我們買得貴，那麼兩三年後，你們就會發現我們買的是便宜地！”

“好的，我們知道了！”

新鴻基此舉，無疑是買地買貴了，也買多了！

大家都以爲新時代集團發行債券，又在籌備供股集資，會是在地皮上掃貨，因此多多少少會受到影響。就連香江的地產業，可能都會受到微弱的刺激，比前世漲得多一點。

不過，漲得越多，明年跌得越狠！

10元錢漲三成，變成了13元；13元跌三成，變成了9元。

實際上，明年地產跌幅30～35％，估計是相當於跌至股災後的水平。

……

林祖輝也在辦公室裏，考慮該如何進行減債，以及又能拿下‘地王’。

他根據港府歷年的做法判定，地產升溫後，港府一定會拿出‘地王’拍賣；第一，可以刺激地價，港府可以在其它官地拍賣上獲得更多；第二，可以將‘地王’賣出更高的價格。

說實話，林祖輝還以爲是11月12月的事情，不過現在還沒有消息流露出來，估計得明年1月份了。

此時，他的腦海裏開始播放記憶中的中環、灣仔的地圖，意圖預判港府會拍賣那塊地皮。

突然，他想到了前世的‘中環廣場’，連忙找出地圖搜尋。

最終，他在灣仔瀕海地段找到了一幅地皮，瞬間想到了一種可能。

香港島不大，林祖輝的記憶力又變T，中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣的地形和建築，林祖輝清清楚楚。

“應該是這塊地皮了！”

“我記得這幅地皮有7萬平方尺左右吧！”

林祖輝開始計算起來，1985年拍賣的中環地王（恒生銀行總部），拍出了37000元每平方尺的單價；如今來看，灣仔這幅瀕海地段，拍賣場40000以上是絕對沒有問題。

也就是說，這幅地皮需要30億以上纔有可能拿下！

新時代集團目前負債已經減至50.5億元，預計年底僅憑發展樓盤銷售，就可以減至48億左右。

當然了，也就相當於今年的15億～16億的盈利（賬上本來還有流動資金），花了7億購買地利根德閣三成權益，又還債了7億多，還在期指合約上投資了3億。

投資的期指合約指望不上了，3億資金12月期指交割後，還得轉成明年4月的期指合約。

所以，新時代集團只能通過發行債券和供股集資，來籌集資金。

這樣一來，新時代集團可以籌集資金27億多（12.3＋15）！

當然了，灣仔這幅地皮是商業地皮，預計可建140萬平方尺的超級大廈，也不是新時代集團一家公司可以完成的。

而且又是收租物業，所以還得讓華人置業來參與。

華人置業目前市值100億，通過供股集資可籌集10億，華人置業的債務只有20億，可以再舉債10億。

這樣一來，華人置業可籌集資金20億，新時代集團供股華置後，還剩下22億。

兩家公司擁有42億的現金流，可保證地王不失！

想到於此，林祖輝滿意的點點頭！

倘若能用35億拿下這幅地皮，那麼兩家公司的債務相當於沒有增加，而全部是採用的發行債券和供股集資。

至於明年第一季度的發展計劃和暴跌後的計劃，明年年初他會根據情況來提前制定。