作者：任猪飞
祖賢穿衣
朱茵眨眼
黎姿揭面
據說，這是前世九十年代的四大電視經典片段。
……
9月伊始。
林祖輝帶着建築設計師，來到深水灣75號，打算雙方在現場討論一下他未來別墅的設計。
他作爲地產商，又經過一年多的學習（學習能力強），對建築領域堪稱老手，所以對於自己的別墅設計參與度很多。
深水灣75號舊宅佔地面積爲2萬平方尺（2200平方米），原來的別墅已經被推掉，正準備重建。
因爲靠近深水灣道馬路，所以必須要修建一個大裙樓作爲底座，這樣就可以保證安全和隱私；然後，再在裙樓上修建三層別墅、泳池、草坪、花園等。
“林生，我們的想法是在裙樓的外圍再修建一層厚三四米傾斜假山，更好的注重隱私和安全；再在這裏修建一條彎曲的私人馬路，這樣就不會給人一種過於直接的感覺，而且也更好的保護主人安全……”
設計師是個英國人Pitt，因爲林祖輝要的是歐式風格別墅，自然選更純的建築設計師團隊。
林祖輝點點頭，說道：“你們的設計思路不錯，我最重視的就是隱私和安全問題。當然了，我們也要在這個門口的地方預留個小花壇，給人一種迎賓的感覺，也可以給人一種神祕不可侵犯的感覺！”他指着私人馬路入口的地方。
簡單的來說，深水灣道是一條公共馬路，遊客經常經過這裏；若是不想被幹擾，那就要想辦法在外圍增加高度、假山、園林等，僅有一條彎曲的私人馬路彰顯主人的尊貴，露出神祕感。
而這條彎曲的馬路里側，會有一個安保小型建築，可供保鏢執勤、看門。這樣一來，男性安保也不會影響到主人的心情，基本不會貿然進入真正的別墅裏。
雙方經過一番討論後，林祖輝說道：“我希望儘快確定設計稿，你們抓緊時間！”
Pitt點點頭，說道：“好，我們很快會交出設計稿！”
其實，林祖輝在這邊看了看，這一片區域應該是還有一塊地皮，現在還是空置的，應該就是前世的深水灣66號別墅。林祖輝對前世情況有些印象，是因爲覺得深水灣66號別墅在地圖上很醜，佔地面積很大，而且還有一條從深水灣道延伸出100米左右的小道，私密性相當的好。就是別墅太過於注重物業面積，而顯得有些不上檔次，畢竟聽說前世的主人是馬燦銳三兄弟，人口卸啵晕飿I佔地面積大，相對的泳池、草坪、花園就很小了。
林祖輝打算以後等政府拍地的時候，就買下深水灣66號，到時候自己深水灣就有兩幢價值30億的豪華別墅（未來的價格）。
對於物業，他可是真愛！
而且，他購買深水灣75號舊宅也就花了4500萬，再加上建築費、裝修費，1億的資金足夠了。資金的問題，林祖輝是抵押了萬輝傳媒股票，先貸款了8000萬。
反正明年能賺很多，還款毫無壓力。
第一百六十五章 【國泰置業】
新時代地產的會議室，林祖輝成立了一個關於收購‘國泰置業’並資產重整的工作小組；新時代地產主要有林祖輝、梁真勳，外聘顧問梁伯韜。
國泰置業是一家投資性質的上市公司，投資的有地產、工業、證券、餐飲等，資產值在6億左右；其中物業價值3億，證券價值1.5億，其餘資產1.5億；公司負債4億，市值1.3億。
負債居高不下的原因有很多：
一、物業爲收租性質，雖然物業會升值，但是其高昂的利息（貸款購買物業），將吞噬物業的租金，並增加公司的債務；
二、餐飲、工業等領域的回報率並不高，佔用了公司不少資產。
三、公司去年（1985年）的純利僅爲2000萬元，尚不足開支銀行利息。
當然了，這家公司本質上和那些瀕臨破產的上市公司不同，算是一家有潛力的上市公司。
會議室裏，大家都已經對國泰置業有了一定的研究，猜測林祖輝今天恐怕要正式出擊了；上一個月的‘港澳發展’，讓新時代地產的子公司華人置業大賺特賺，振奮了整個集團系。
林祖輝開口說道：“現在開始，我們一邊和國泰置業董事局溝通‘注資入股’，取得股東大會的決議；並一邊制定資產重整方案，‘變廢爲寶’讓國泰置業煥然一新。”
會議室的腥耍穸稊，他們老闆的外號太多了，無一不是稱讚其能力強。
梁伯韜作爲林祖輝及其公司的顧問，說道：“那麼收購之後，林生打算怎麼定位國泰置業？我們都知道，新時代地產系的收租物業、投資證券的旗艦公司，是華人置業。”
他被林祖輝委託，參中聲r代地產系的股權規劃和架構，所以必須瞭解林祖輝的意圖。
林祖輝點點頭，他對梁伯韜很重視，而且別人都不支幹薪，純粹是幫忙性質的參炙煜鹿镜募軜嫼鸵巹潯�
“我的想法是，我們可以利用一系列操作，將國泰置業的資產值和淨資產放大；這樣一來，新時代地產的利益就增加，這就好比一個尋寶遊戲，我們找到了寶藏。當然，最重要的還是梁生所說的公司定位，其實很簡單，國泰置業以後將會成爲新時代地產管理酒店的旗艦公司。”
酒店，對於一家地產公司來說太重要了，更何況林祖輝也很喜歡住酒店，喜歡開房。
梁伯韜滿意的點點頭，說道：“這樣就完美了！”
梁真勳也說道：“按照我們公司的實力，以及老闆的智慧，國泰置業很快就可以煥然一新，資產、市值都大大的增加，我們再利用股市集資，很快就可以收購酒店資產。”
要想進入酒店行業，肯定是需要大量的資本，所以要懂得利用上市公司可以供股集資、可以將股民的錢爲己用的原理，去收購酒店業務，再進行消化。
比方說，新時代地產這次打算拿出1億資金，用於發展酒店業；但是新時代不考慮直接購買酒店業務，因爲這樣購買不到太多或太優質的業務；如果拿起收購國泰置業，然後在將國泰置業資產重整，接下來就是可以利用優質上市公司進行大手筆收購酒店業務，而且資金還是源源不斷的從股市集資。
林祖輝看向梁伯韜，說道：“這次收購國泰置業，資金方面由你們萬國寶通提供貸款，有問題嗎？”
梁伯韜毫不猶豫的說道：“沒有問題，這個我來操作！”
由萬國寶通提供貸款，就相當於梁伯韜的部分酬勞；而新時代地產系雖然負債率排列全港前列，但信譽好、發展潛力大，讓很多銀行家忽略了負債率。
何況，就這筆業務而已，抵押的是國泰置業股份，和新時代地產系毫無關係，也不增加負債，屬於專項貸款。而國泰置業本身經營沒有問題，旗下淨資產2億，銀行怎麼會擔心呢！
林祖輝接着說道：“關於國泰置業的資產重整方案，我參考很多案例，大概總結了幾點：第一、利用我們和銀行的關係，爭取一筆2億元的新貸款，給我們留足夠的重整資產時間。”
要想安心資產重組，也得債券人答應，總有部分債券人不放心，擔心你將公司的資產變沒了，還不起他的債務；所以必須借一筆錢，清償那些快到期的債務。
當年，韋理和羅旭瑞聯合起來，收購富豪酒店和百利保，其中關鍵一點就是韋理利用自己和滙豐銀行的關係，一次性借貸了7.6億的鉅款貸款，以保證兩家上市公司資產重整。
“第二，出售非地產、證券的業務，回徊糠仲Y金。”
“第三，迅速購買新的優質地產資產，賣掉的是‘不賺錢’資產，購買的賺錢的優質資產。”
“第四，供股集資，再購買優質資產。”
聽着林祖輝的指揮，大家紛紛記錄下來，老闆雖然說的是大綱，但卻是醫治公司的‘良藥’。
會議結束前，林祖輝說道：“資產重組方案要迅速拿出來，這樣我們還可以爭取到國泰董事會的支持！”
腥诵廊活I命。
此時，新時代地產尚未和國泰董事會商談，要想打動別人，就必須考慮到別人要賺錢，纔會同意你收購。
當然了，這對新時代地產來說不是問題，國泰置業資產雖然不錯，但盈利表現一般；就算是大股東，每年也分不成紅，想必渴望新時代加盟，將他手中的股份升值。
除了這些，新時代地產一旦入主國泰置業，傻子也知道那些追捧林祖輝的股民們，就會紛紛進來，國泰置業的股票立馬要翻幾倍。
這也是最好的條件！原股東若是想套現，自然要支持新時代收購。
這一次收購國泰置業，新時代地產不需要出一分錢（貸款），依舊是空手套白狼。如果取得成功，新時代地產系真的名氣要大增了。
本來，八月份的港澳發展項目，就已經讓林祖輝成爲投資者的最佳領頭羊了；在港澳發展的案例中，林祖輝最被‘神話’的地方，就是和澳府、五家銀行談判的內幕，因爲沒有公開，那些媒體果斷的發揮天馬行空的想法。
1200萬斬斷7000萬的債務，已經夠人吹一壺了；很多媒體還嫌事不大，將林祖輝和D王的恩怨大肆書寫。
其實，林祖輝和D王沒有任何矛盾，道理很簡單，整個事件林祖輝也沒有‘算計’別人；
那個認股權證是必須發行的，否則港澳發展那裏來的錢去斬斷債務。
關於這些，D王也是很明白的。
……
六福珠寶的寫字間，林祖輝帶着銀行的人，前來翻閱公司的賬本。不是不信任黃偉常，而是貸款需要。
雖然六福珠寶有1500萬的啓動資金（實際1350萬，還有150萬是資產），但因爲林祖輝喜歡從‘大’做起走，所以在籌備‘中環旗艦店’時，發現資金僅馬馬虎虎夠用，也沒有能力立馬再在尖沙咀開設‘九龍旗艦店’。
因爲一開始就規劃的是連鎖大品牌，所以在鍛造工廠、總部等的投入，也是非常費錢的；再加上中環的旗艦店光房租就是200多萬一年，金飾鋪貨也得價值七八百萬的樣子，所以非常的費錢。
“林生、黃生、王小姐，我們已經查閱完畢，1000萬貸款應該沒有任何問題，畢竟有林生你擔保！”銀行負責人恭敬的說道。
在銀行家眼裏，林祖輝就是個香餑餑，哪怕是新時代地產負債那麼高，依舊有銀行找上門主動貸款。
不過，林祖輝暫時不敢要了！
“好的，麻煩孫經理走一趟了！”林祖輝客氣的說道。
他願意和銀行家交好，不管是銀行高層，還是這些銀行小兵小將。
送走銀行的人後，林祖輝正好參加六福珠寶的管理層會議，身份僅是董事而已；但這些管理層還是知道，林祖輝大股東身份的。
黃偉常身兼董事長和總經理，雖然實權在握，但若是和老闆鬧翻，大家也知道後果是什麼。大家只知道黃偉常只有一成股份，並不知道還有20％的激勵股權（分批給）。
因爲林祖輝很少時間參加六福珠寶的事宜，甚至他連意見都很少指指點點，畢竟他不是萬能的，不想在黃偉常這個老行尊以及前世珠寶大亨面前班門弄虎。
香江的珠寶行業目前是四大巨頭：周大福、周生生、謝瑞麟、景福（楊志雲家族），後起之秀還有前世深水灣75號的主人——恆和珠寶的陳聖澤，剩下的大概就是還有近3000家比米鋪還多的金鋪。
黃偉常在會議上，向林祖輝背書了公司情況，絲毫沒有擺董事長架子，很是尊重。
林祖輝聽後，也很尊重專業的管理人員，所以說道：“恩，對於公司的發展情況，我這個作爲股東表示很滿意。若是你們有足夠的信心，再擔保3000萬貸款，我也無妨。”
黃偉常連忙說道：“暫時還沒有進一步的計劃，我們打算先消化一下中環旗艦店；這次1000萬的貸款除了少部分用於中環旗艦店和鍛造工廠外，將留着籌備九龍旗艦店。如果發展順利，半年後，公司便可以籌備第三家店鋪，屆時也不麻煩老闆擔保了，公司已經有了自力更生的能力了。”
“好，你有信心就好！”
林祖輝欣然表示對黃偉常的讚賞和信任！
其實，就算林祖輝有一些意見，也是通過王祖嫺，向六福珠寶提出來。這樣一來，不管好與壞，黃偉常都可以做出專業的決定。
而且，王祖嫺告訴林祖輝，黃偉常在公司很尊重她的建議，並沒有把她當花瓶。
一個董事兼合夥人、代言人，要是被黃偉常當花瓶放起來，林祖輝怕是直接開了他，哪怕他能力再好。王祖嫺就是自己的代言人，必須參與公司的事務！
第一百六十六章 【資產重整】
六福珠寶的總部位於中環的寫字樓，佔地面積2000平方尺，每月租金5萬，屬於中環一流的寫字樓。
香江的寫字樓這兩年隨着香江經濟結構轉型、服務業急速發展的影響、大量國外公司以香江爲跳板，意圖進軍內地等綜合因素，需求量不斷攀升，致使空置率從1983年的高峯期20％左右，回落至目前的6％左右，而且還在持續回落。以交易廣場爲例，租金目前已經漲至28元左右每平方尺每月，預計明年（1987年）將突破至30元以上。
這還是空置率有6％的情況下，一旦空置率只有2％以下，寫字樓的租金可能更加瘋狂（備註：89年上半年短暫上漲至85元每平方尺每月）。
林祖輝跟着王祖嫺來到她的辦公室，來到門口時，忍不住打量起門派上的‘執行董事辦公室’字樣，臉上開始忍不住露出笑意。
王祖嫺一看林祖輝表情，撒嬌般的挽起林祖輝胳膊，然後硬拉着林祖輝走進辦公室。
“討厭啦，竟敢取笑我！”
王祖嫺將林祖輝按在自己的辦公座位上，自己靠在辦公桌前，滿臉的裝作委屈。
打量着從演藝圈步入職場圈的王祖嫺，雖然沒有穿着制服，卻也有幾分幹練的樣子；她是六福珠寶的代言人，所以不需要穿工作裝，那樣反而影響不好。
林祖輝笑着說道：“沒取笑你！就覺得挺不可思議，以前的十八歲小姑娘，如今居然也成爲了和我一樣的商界人士。”
王祖嫺面露幸福，卻嬌聲的說道：“還不是你硬把我推上這個位置的，我還覺得拍戲好玩呢！”
“那你去拍戲好啦，這邊我找人頂替你！”
王祖嫺臉色一僵，傷心的表情立馬出現，都不需要醞釀似的。
待看見林祖輝一臉打趣的樣子，才知道被耍了，可她依舊耍起了小脾氣，轉過身子不看林祖輝。
“那你去找別人好啦，反正我也沒有關姐姐漂亮，也沒有寧姐姐、凌音聽話！”說完，王祖嫺雙手交叉抱着，一副生氣的樣子。
林祖輝感覺自己有眼福了，又看見前世的一幕！
也不知道爲什麼，他找這些女明星做情人，總喜歡將前世的印象重現。
比如關嘉慧，他總是憑藉腦海裏的記憶，描述出服裝，然後讓她自己去找，然後穿給自己看。
最終，林祖輝認爲，他前世的記憶依舊佔據主導地位，所以才如此懷念。
“那我當真了，明天就……”
話音還沒有說完，王祖嫺卻猛的轉過來，然後說道：“不準！”
見林祖輝一臉的壞笑，她一邊眼淚掉落，一邊撲到林祖輝懷裏。
林祖輝卻是不急，梨花帶雨的美人也不是經常能欣賞的，只是用大拇指替她擦拭一下。
“討厭鬼，就知道欺負我！”
林祖輝稍微哄一簦踝鎷副愫芸觳辉亵[脾氣！
“哼，你休想找人來替代我，我這個三太是有大家公證的，你也親口承諾的！”王祖嫺認真的說道，臉上的紅暈尚未散去。
林祖輝賤格的聞聞自己充滿香的手，說道：“你也知道呀！平常我看你心思最重，現在又那麼在意這個位置。怎麼，想造我的反吶？”
王祖嫺頓時低着頭，說道：“沒有啦！我都有和姐姐們、凌音好好相處的，只是我不太擅長表達而已！”
林祖輝不經意間的完成了敲打這個女人的行爲，取得的效果他也是很滿意。
別看他不管是安置關嘉慧、蔡寧，還是安置王祖嫺，都僅僅是給了1000萬的投資；但實際上，他是有花心思去構思一個適合她們的事業，還爲她們找到了幫手、提供了資源等等。
他實際付出的，遠比前世大劉付出的多；他當然得到的也要更多，這些女人必須本本分分的作爲自己的太太。
“那就好，我擔心你覺得委屈了自己，那就好好的和我說出來！”
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