作者：520农民
“嗯，好的，我能幫上你我就高興。”宋雪露笑嘻嘻。
第078章 尋找店鋪
從2月20號到3月5號，沐陽和宋雪露根據同學上交的報告，抽業餘時間逛遍了省城的核心商圈，調查鋪面情況。
江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教區、九堡、下沙、濱江、錢江世紀城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。
核心CBD有四個，也在這十二個商圈中，即錢江新城CBD、錢江世紀城CBD、武林CBD和黃龍文三CBD。
新式奶茶店定位目標受惺侵懈叨讼M的年輕羣體，故要求店鋪附近有中高端商場，或寫字樓密集的商務區，這些區域的人羣消費水平高，辦公區域集中大量白領階層，對新事物接受能力強，而且也樂意嘗試新事物。
因此，沐陽看中的第一個商鋪，位於武林商圈和信義坊商圈交匯點，離省城大學1.5公里處的黃龍世紀廣場，一處臨街商鋪，性質限定是餐飲。
具體位置多在拐角處，因爲這些位置既能吸引流量，又可以降低成本。
是買鋪面，或租？
沐陽內心已經有了選擇。
華國有句老話：“一鋪旺三代”，就是說有黃金地段的門市房、店鋪，每年靠着租金就可以過上好日子。
未來幾年還好，但到了14年後，T寶雙十一營業額達到四百多億，電商開始呈現爆發的現象。
相應地，圖書、服裝、家電等產品的實體店受到的衝擊最大，部分實體店經營困難甚至出現了關閉的風潮。
飲食店被影響較小，該在外面喫喝的還照樣，未來變爲外賣會多一些。
新樓盤都開發鋪面，再加上被電商衝擊，實體鋪面越來越不好賣，鋪面的升值速度遠遠比不上住宅。
因此，沐陽目前不打算購置店鋪，有那資金，還不如扔進股市，或者擴大店鋪數量，另外是由於購置店鋪太佔用資金，影響發展。
“陽陽，我們一定要租核心位置的商鋪嗎？那租金和轉讓費太高了。”這十來天，宋雪露和沐陽做調查，也知道了省城這邊的商圈鋪面情況。
核心商鋪的空鋪少，最讓人難以接受的，有些鋪面租主要轉讓費。
轉讓費很高，十多平方的旺鋪轉讓費，少則幾萬，多則十多萬，要是面積大的，轉讓費要數十上百萬元。
宋雪露還是有些不理解沐陽，爲什麼第一家店一定要玩那麼大。
旗艦店，要求面積不低於二百平方！
一家店鋪的租金，裝備和設備，再加上其它，若還有轉讓費，沒有幾百萬元玩不了。
讓她去和房東或租主談判的話，真不知如何談。
沐陽微低頭看宋雪露白皙的臉蛋，淡淡一笑。
他此次帶宋雪露出來，甚至讓她和房東談判，有意鍛鍊她，但又不喜歡她一個女人蔘與到商務談判中來。
在一些大額交易商務談判中，多多少少有一些黑暗手段。
所以，讓她瞭解，體驗幾次商務談判就行，知道有這麼一回事，以後不容易被人忽悠。
沐陽耐心跟她解釋：“我們消費定位目標就是中高端消費人羣，店鋪就得在覈心商圈。
至於那轉讓費，那也沒法。
如果想要人家的旺鋪，肯定要宰我們一頓。
要不然，人家還在賺錢，雖然賺得少，但不給些好處，幹嘛把店鋪轉讓給我們。
沒好處，憑什麼？
憑我長得帥？
還有一個原因，大多承租人跟房東籤的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少則一個月的押金，多則兩個月的押金，想把這損失轉嫁到下一個租客。”
沐陽跟她解釋，他也很無奈。
在覈心商圈，十多平方的旺鋪，月租金少則數千，多則兩三萬。
承租人退租後，裝修費是拿不回來的，就想嫁接到下一個承租人，抬高轉讓費，順便賺一筆。
若是旺鋪，人家一年利潤本來就有幾十萬，給對方幾十萬元都不會轉租的。
本來是一隻天天下金蛋的母雞，你卻想用普通價格購買。
開什麼國際玩笑！
沐陽讓宋雪露記牢一個規則：在生意場上，天下沒有免費的午餐！
總之，能租的鋪面，只能是生意虧的鋪面，或者位置偏差點的。
位置好，生意好，不一定就能賺錢。
畢竟位置好的鋪面，租金高得離譜。
有些位置，十多平方的鋪面，月租金能達到兩三萬塊！
但是一個月毛利能有兩三萬，能說生意不好麼，但交了房租，那就是虧本了。
當然，也有不要轉讓費的。
不過，租金會偏高一些，那是原承租人虧本，承受不了高的租金，早點止損，寧願不要押金也要退租，等的時間太長，怕沒人接手。
無人接手，那是因爲房東要的租金太高，並不是攤位不好，看上這種攤位的肯定有很多商人。
還有一種核心位置的旺鋪，就是鋪面面積太大，年租金上百萬，一般商家沒有這個實力，租出去容易，但想以較高的價格租出去有些難。
宋雪露狐疑：“如果十多個平方的旺鋪就要兩三萬，如果相同位置的鋪面，面積三百平方，月租金豈不是要六七十萬了？”
沐陽回道：“不是簡單地按照比例來算的，十平方能月租二三萬的鋪面極少極少，多是那種賣小喫或新式奶茶的，只需要一個門面展出，有些工作不會在鋪面展開，需要另尋倉庫存放物料。
步行街那邊就有幾個小鋪面，一天營收三四千塊，日毛利能兩三千塊，除去昂貴的租金，月利潤還有三四萬塊。
不過，面積越大，每平方租金單價會低一些的。
所以，大面積鋪面，每平方月租價過千的很少，反正看位置了，這個可以從年投資收益來估算。
鋪面租金，除了市場影響，人爲因素影響很大。房東覺得你賺多了，就想漲價，並不覺得是租主經營得好，這種房東很可惡的。”
沐陽想起前世時，一個高鐵站的旺鋪，人流量極大，佔地面積二百平方，主營業快餐飲食。
他坐在那裏點了個牛肉麪，就要58元，但只有幾薄片牛肉，味道辣雞。
他很無奈，坐了幾個小時的動車，實在太餓了，心疼點了一份面。
坐在那裏喫飯，邊喫邊數用餐顧客數量，十幾分鍾內，就餐人數達五六十人。
估算一下，一天成交單數可達到1500單，營業額估計能達到10萬，毛利可能有8萬，月毛利可達二百多萬。
他當時非常羨慕這種商鋪，要是自己有一個那樣的旺鋪，一輩子就衣食無憂。
但也只是幻想而已，這類鋪面，一般是有背景或有關係的人低價弄到，或者，這種鋪面一般都是公司投標爭租。
真是越有錢，就越有錢。
小資本根本玩不動，說的難聽點，根本沒資格進場。
光一次性要交數百萬的年租金就能讓無數小公司敗退。
用生意人的話來說，這種鋪面，投資十二年內回本算是賺的。
從這可以計算出，買一個鋪面，多少價位進，多少價位出算比較合理。
假如，一個一百平方的商圈鋪面，若買價爲十萬元一平，年租須有70萬。
若超過二十年纔回本，基本是虧的。
況且，拉的時間越長，變數越大。
就比如，老火車站的鋪面越來越不值錢，動車站的鋪面每年都在上漲。
第079章 第一家店鋪
沐陽看中的商業區域配套已成熟。
如果按照這片區域新住宅房價，大概在1.5-2.3萬一平，新盤鋪面，一樓一般位置的鋪面價格，大概4萬左右。
像這已經成熟的鋪面，位置還不錯，人流量大，單價絕對超過七萬元一平，二百平方的鋪面，按照年投資收益，不計算利息計算，要求8到12年回本，年租金估計在一百二十萬到一百萬七十萬之間，比較合理。
如果年租金超過兩百萬，有錢的話，那還不如買下，七年就回本了；
如果年租金少於五十萬，年利息低於3％，如果不考慮鋪面升值因素，那還不如賣掉存銀行喫利息或銀行理財更划算。
當然，還有其它因素，比如人爲炒作、房東漲價。
還有一種就是不缺錢，哪怕溢價150％也不賣，就是用來抵抗資金風險，畢竟能買得起店鋪的，也不差錢。
沐陽嘆氣，如果是2022年，實體店不景氣，雖然住宅房價高了，但鋪面租金並未漲多少。
沐陽邊走邊說，09年的市場鋪面大概情況差不多這樣，但考慮到每個地區不一樣，還有其它複雜因素，價格偏差大也正常。
他看中的黃龍世紀廣場的一處店鋪，面積220平方，屬於私人所有。
已經商談過一次，第一次要求租金200萬元，由於目前無人租，也就沒轉讓費，算是比較幸摺�
但租金太高了，很多有意入駐的商家被嚇退了。
離譜！
核心位置的商鋪就是貴，換作個一般商圈，二三百平方，年租金幾十萬足夠了；
再差一些位置的商鋪，也許二十萬左右就行了；
到縣城或城鎮，年租金估計不到十萬。
像宋雪露她家的鋪面，前面五六十平方的鋪面，在鎮上算不錯位置的鋪面了，年租金才一萬出頭，多便宜。
在鎮上賣一杯新式奶茶十來塊錢，極少人消費，感覺花這個錢，還不如花三塊錢買一罐飲料。
因此，沐陽定位的消費者目標羣體，他就不可能選擇一般商圈位置，要選就選最佳位置。
相比想象中的年利潤，租金就不算什麼了。
沐陽和宋雪露今天再約房東出來，也許是因爲鋪面已經空了一個多月沒租出去，再加上沐陽有意要租，看過沐陽開的車，知道他有實力，打算出來見一面。
雙方約在一家茶店，沐陽和宋雪露喝了一壺茶，房東就開車過來了。
房東姓劉，五十歲的中年男人。
“劉總，先不談價格，喝杯茶再聊。我們不能因爲談不成而吵起來，做生意嘛，和氣生財，哪怕合作不成，也可以交朋友吧。”沐陽給他倒杯青茶。
“哈哈，你這年輕人說得不錯，有見識，一看就親切。
旁邊是你的小女友吧，眼光不錯，一定要珍惜。”
看到沐陽點頭承認，宋雪露也微笑着打招呼。
劉總端起茶抿了一口，開始吐槽起來：“我最討厭有些人，打電話就直問，多少錢租呀，要求這要求那的，覺得自己是千年王八一樣，不可一世，覺得自己很有錢，但給的租金又他麻的低，好像我沒見過錢似的。”
“呵呵，劉總說的地道，話粗理不粗。”
沐陽笑呵呵，轉問，“劉總，你知道掏寶不，在上面買過東西嘛？”
“知道，用的少，都是家裏閨女網上購物多才接觸的。”
沐陽說道：“現在電商發展越來越快，這跟我們的手機一樣，更新換代太快了。”
劉總點頭：“這個我贊同，前幾年，用的還是藍屏手機，再早些年，我用BB機，想不到現在都可以用手機上網了。”
“是呀，這些年電商的變化，劉總作爲老一輩，體會更深一些。”沐陽說道。
宋雪露沒發言，就幫兩人倒茶，不知道沐陽說這些話有什麼用處。
但沐陽跟她說過一句話：商業談判，不一定從報價纔開始，從尚未接觸之前就開始佈局挖坑了。
接觸以來，宋雪露不覺得沐陽有那時間去聊閒話，他走的每一步，一定有他的目的。
沐陽從電商、年輕人消費觀念，再聊到住宅。
“劉總，你發現了沒有，這幾年，住宅的升值速度比商鋪升值速度快多了。
越來越多的年輕人更青睞於網上購物，估計實體店再過些年，沒那景氣了。”
“你的意思是建議我賣店鋪，轉到住宅？”
“劉總，我只是隨意聊聊，判斷靠你自己，投資有風險，相信你比我更有經驗。”沐陽不會說什麼預言，跟他熟悉麼，說了人家憑什麼相信，他說的這些，都是經商人，很容易分析判斷出來罷了，談不上預言。
沐陽看他已經入局，繼續說道：“你的店鋪空檔應該很久了，鋪面很難升值，220平，按照目前市場價，大概是1700萬元左右。
你要租價200萬元，也就是八年投資收益，換作一般人，如果是這個租金，不缺資金的話，寧願買，也不會租。”
“那你想多少錢租？我這家店只能開餐飲店。”劉總沒有之前喊價那麼硬氣了，這一兩個月，已經談崩了五家了。