作者：桥上风景独好
她要向夏景行證明，自己並不是花瓶，也不比那個農夫的女兒差！
只不過那女人邭夂昧T了，要是當年自己也在斯坦福大學讀書的話，根本不會有那女人什麼事。
什麼硅谷女王，我要做租房女王！
好像不夠霸氣，應該叫地產女王！
夏景行掃了一眼突然正襟危坐的伊凡卡，笑道：“三個步驟，買入、修復、賣出。”
第1276章 修復的真諦
“買入，指以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；
修復，指基金積極地參與所投資公司的管理和經營，並迅速解決其資本結構問題、硬傷及各種經營問題；
賣出，一旦所有問題都解決了，企業的郀I走上正軌，基金退出的時機也就成熟了。
這就是房地產基金的三步走戰略，非常簡潔明瞭。
但實際做起來，你們會發現，遠遠沒有想象中的那麼簡單。
尤其是第二步修復，它非常考驗一隻房地產基金的郀I水平，同時也關係到基金的最終獲利。”
一行人走在舊金山市區的大街上，夏景行偏頭對身旁的小犬介紹道。
在他身旁，還跟着伊凡卡、劉小朵、張晨光及幾名保鏢。
半個多小時前，飛機降落在了舊金山國際機場，然後夏景行等一行人就被前來迎接的小犬帶到市區CBD這一帶來了。
他們準備一起去看看小犬買的那將近300套房子，商討一下願景家園的下一步郀I策略。
小犬笑呵呵道：“老大，你的這套三步走戰略理論，我貌似在那裏聽說過啊？”
聞言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎麼說。
夏景行輕笑一聲，失策了。
他的這套理論沒有忽悠住從小到大見多識廣、對房地產領域無比熟悉的伊凡卡就算了，現在連小犬都忽悠不了了。
“房地產基金都是這個郀I模式，各家公司之間大同小異。”
小犬朝夏景行擠眉弄眼道：“原來是這樣啊，我就說這套理論怎麼跟黑石的房地產基金郀I模式那麼接近。”
聽到這，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一聲笑了出來。
“你笑什麼？”
夏景行暼了伊凡卡一眼，攤手道：“理論大家都懂，關鍵看各自的郀I水平。”
小犬像個狗腿子一樣猛點頭，“老大說的對，黑石的理論水平是很高，但實操水平慘不忍睹。
2007年5月，那時候次貸市場已經出現了不好的苗頭，結果黑石的管理層仗着自家公司即將上市了，有錢了，執意強力推動拉鋸談判了近一年時間的希爾頓收購案。
最終，黑石以56億美元的投入本金，加上高盛、美銀、美林、德銀等債務投資者拼湊出的205億美元貸款，溢價40％收購併私有化了希爾頓酒店。
交易完成後，希爾頓旗下擁有的10個酒店品牌，遍佈全球的2800家酒店，近50萬個房間全部被黑石收入囊中。
但如今美國乃至全球經濟陷入衰退，旅遊酒店業一片蕭條，聽說黑石的五十多億美元本金都快被減值光了。
如果不是黑石二十多年的金字招牌在那擺着，我想高盛、美銀、德銀他們應該都要掀桌子了。”
夏景行笑眯眯的看着小犬，“可以啊，最近本事見長啊！再過幾年，我都要跟你混飯喫了。”
“我都是道聽途說，比不上老大你呋I於帷幄之中，決勝於千里之外！”
小犬表現得很謙虛，儘管他最近兩年也在瘋狂的學習和補課，但他可不認爲自己的水平比得上夏景行，連十分之一、百分之一都達不到。
夏景行看向伊凡卡，說道：“你跟希爾頓姐妹那麼熟，她們對這筆交易是不是很得意？
認爲把曾祖父留下來的家業賣了個好價錢，避開了金融危機不說，以後還有機會低價買回來。”
伊凡卡嘴巴張得老大，表現的很是喫驚，“你怎麼知道？她們姐妹可沒少在我面前炫耀這筆交易，說她們家如何如何高瞻遠矚。
不是變賣祖產，而是一種投資策略。
黑石替她們家擋了一刀，她們說很感謝施瓦茨曼（蘇世民）先生。”
夏景行微笑道：“過幾年後，希望她們還可以像現在這樣笑的出來。”
伊凡卡聽出了話外之音，連忙追問道：“你很看好這筆交易？你認爲黑石可以把希爾頓改造好？”
夏景行比出兩根手指頭，“黑石具有兩大優勢！
第一，他們有二十多年的良好信譽和品牌，和華爾街的各家大型金融機構都保持着良好的關係，很懂得分蛋糕、交朋友。
我有聽到小道消息說，JP摩根的行政總裁很想甩掉希爾頓的40億美元貸款。
但是現在爆發了金融危機，JP摩根根本無法把這些貸款打包成證券賣給各路投資者。
至於抽梯子，JP摩根想都別想，頂多在圈子裏發幾句牢騷，希望黑石方面聽到後能有所表示。
黑石的第二大優勢是貸款協議。
一般來說，如果一家公司連續幾個季度發生郀I虧損，債權人會要求立刻償還貸款。
而黑石依靠過去的成績和口碑，簽署的貸款合同則沒有任何這種所謂的補充協議，因此不會觸發提前償還貸款的條件。”
小犬睜大眼說道：“黑石借了200多億美元貸款，條件竟然這麼寬鬆？”
夏景行笑着回應道：“你以爲呢？華爾街向來喜歡捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上趕着給黑石送錢。”
“法克～”
小犬爆了一句粗口，連連感慨沒天理。
夏景行嗤笑道：“這就跟科技公司的技術優勢是一樣的，金融企業的品牌和業績夠硬，自然有優待。
而黑石很懂得利用自身的這種優勢，不然他們怎麼能創造那麼多成功的槓桿收購案例？
有了喘氣之機，黑石在希爾頓內部展開了大刀闊斧的改革，把總部從加州比弗利山莊搬去了更節約成本的弗吉尼亞州，同時進一步推進希爾頓集團的特許經營權策略和大幅削減郀I成本等等。
黑石做了很多降本、增效、開源的工作。
但是這些，還遠遠不夠。
貝蘭克梵告訴我，黑石最近想找他們這幫債務投資者談談，要求債權方延緩貸款還款期限。”
熱愛商業、熱愛學習的伊凡卡聽得很是認真，這可是華爾街的頂級商業信息，一般人根本接觸不到。
她忍不住問道：“你覺得高盛他們會同意黑石提出的要求嗎？”
夏景行輕輕點頭，“肯定會答應的，關鍵看黑石願意讓渡出多少利益，估計會進行債務重組，債轉股一波。
同時，黑石肯定也會再次對希爾頓進行注資，以向卸鄠鶆胀顿Y者表明自己經營好希爾頓的決心。”
伊凡卡恍然大悟，點頭道：“我明白了！不過這一切都建立在黑石二十多年輝煌成功的基礎上，一般的機構很難去複製這種操作。”
夏景行輕輕點頭，原本他還動過收購希爾頓的念頭，不過當他仔細衡量一番後，發現自己可能玩不轉。
不得不說，黑石還是有真本事的，挑選了一個最差的時機收購希爾頓，剛剛收購完成就爆發金融危機，所有人都等着看黑石的笑話。
結果，黑石竟然完成了逆襲，槓桿收購希爾頓一役創造了私募股權史上回報最豐厚的一筆投資，淨收益超過140億美元。
其中，最愛在海外買買買的接盤俠中國河航集團，爲其貢獻了65億美元收益。
因爲這筆以及其他幾筆回報豐厚的地產投資，黑石地產基金的掌舵者喬納森·格雷直接被蘇世民定爲了自己的接班人。
夏景行看向伊凡卡和小犬，說道：“現在你們領悟了‘修復’的真諦了嗎？”
兩人皆點頭，心中各有所悟。
第1277章 公寓樓裏的槍聲
“遠景資本現在很難獲得金融界對黑石的那種特殊優待，因爲我們現在缺少足夠有說服力的房地產投資、槓槓收購等領域的教科書式的標杆案例。
我們的對沖基金做得倒是不錯，也享受到了堪比黑石在房地產、PE基金領域的待遇。
但我們現在畢竟是跨了一個金融細分行業，進入了全新的投資領域，即使是一些交情還不錯的老朋友，如貝蘭克梵、麥晉桁對我們也都還有所保留。
他們在爲遠景資本提供一定幫助之餘，也偷偷在暗中觀察我們，會視遠景資本下一步取得的成績，來決定他們的資源傾斜力度。”
夏景行一行人跟着小犬走進了一棟公寓大樓。
在電梯裏，夏景行仍不停地給小犬、伊凡卡介紹遠景資本目前面臨的市場環境。
如今的遠景資本，雖然已經算是華爾街的一方諸侯了，但距離霸主地位還有很長的一段路要走。
伊凡卡笑道：“遠景資本不是槓桿收購了友邦保險和漫威嗎？”
夏景行輕輕搖頭，“收購漫威沒有使用槓桿，而槓桿收購的友邦保險，未來成績究竟如何，還有待進一步觀望。
現在整個華爾街都說我是大善人，AIG應該給我頒發一個忠諉T工獎。”
小犬面露不忿道：“那些人懂個屁！遲早用事實打臉他們。”
夏景行笑了一下，“對，事實勝於雄辯，不跟他們一般見識。
當下，踏踏實實做好我們手裏的工作，纔是最要緊的。
房地產復甦基金一期只有10億美元，加上弗雷德里希先生的2億美元，以及小犬你拿房子抵出資的5000萬美元。
願景家園，這家租房公司的資產只有12.5億美元，與黑石這些地產基金霸主存在幾十倍的規模差距。
但不用泄氣，這僅僅只是一個開始。
房地產是一門好生意，這句話放在哪個國家都管用。
因爲衣食住行四大領域，是人們最基本的生活需求。
接下來，若是願景家園郀I的足夠理想的話，遠景資本還會發起設立第二隻、第三隻地產基金，並源源不斷的向願景家園注資。
同時，願景家園還可以發起橫向併購，通過吞併其他租房公司，迅速地壯大自身體量。”
這番話聽得伊凡卡無比振奮，眼中異彩連連。
她正要說話的時候，電梯門突然打開了。
然後腥寺犚娏艘魂囆沟桌锏暮鸾校坪跏且粋�女人的聲音。
接着，又傳來了一羣男人的怒吼，感覺像是在吵架？又或者打架？
小犬不由皺起了眉頭，這可是他買的高級公寓啊，好幾十萬美元一套，怎麼這麼的烏煙瘴氣？
夏景行和伊凡卡倒沒覺得有什麼，兩人正要走出電梯，被張晨光搶先一步走了出去。
“戴倫，伊凡卡，你們等一下再過去。”
說完，張晨光又給旁邊一個身高一米九幾、壯的像一頭熊一樣的白人保鏢打了個手勢，“皮特，你跟我先去看看。”
於是，張晨光和皮特快速的跑去前面探路了，夏景行和伊凡卡、小犬以及幾名保鏢則留在了電梯口等候消息。
“我怎麼好像聽見了一個女人在大聲哭泣啊？”
小犬一臉疑惑，他又豎起耳朵認真的聽了聽，確定自己沒有聽錯，真的有人在哭。
夏景行和伊凡卡朝小犬點了點頭，沒答話。
他們倆在考慮其他事情，貌似這裏的環境不太好啊！
伊凡卡拿胳膊肘蹭了蹭夏景行，附在他耳邊小聲的說道：“假如都是這樣的糟糕環境，即便我們把公寓翻新了，也很難租出高價。”
夏景行輕輕點頭，他現在終於感受到了當包租公的不容易。
別看羊城的大爺踩一雙人字拖，騎個小電驢就月入幾十萬、幾百萬，但管理幾十、幾百套房屋的背後心酸，可有人懂？
突然，“砰砰砰～”，傳來了一陣槍響！
伊凡卡臉色大變，下意識地抱緊了夏景行的胳膊。
夏景行眼神凌厲的往槍聲傳來的地方看了一眼，神情也迅速變得嚴肅了起來，難道是有人在埋伏自己？
會是誰？
留守在電梯口的幾名保鏢反應很快，他們紛紛把手伸進了懷裏，直接把隨身攜帶的手槍給掏了出來，並迅速上前幾步用身體把夏景行三人緊緊地護在了身後。
同時，還有一名保鏢去摁了電梯按鈕，準備掩護僱主撤退。
夏景行是非常惜命的，僱傭的保鏢都擁有多個州的隱蔽持槍證。
到了關鍵時刻，小犬反而臨危不亂，他指着旁邊說道：“這裏有樓梯，咱們先撤出大廈再說。”