作者：鬼谷孒
南易一看紙上寫着的院子位於牛八寶衚衕，一家三戶，北房四間，西房五間，東房六間，私宅建築面積199.3平米，連同院子佔地大概在400平米，三戶都同意換房，只是一戶要房子，其他兩戶要現金。
他壓低聲音對易瑾茹說道：“房子是好房子，地段也是好地段，可就是太好了，非常適合用來開發商業樓盤，估計用不了幾年就會被危房，再說有三家，不好打交道。”
舊城改造是一個比較空泛的大框架，每一條街，甚至每一條衚衕都會有不同的補償方案，特別是進入九十年代，不太好判定企業性質的地產商介入之後，舊城改造就變得愈加複雜，中文的博大精深被髮揮的淋漓盡致，許多名詞在不同場合，面對不同的人都會有不同的解釋。
眼前的這個院子，南易不用發展的眼光來估價能估出超過七百萬的開發價值，按照如今的房價來評估，能估出二十萬出頭，可一旦被評爲危房，能拿到的補償寥寥無幾，頂多就是換成郊區的三套兩居室，總面積不會超過220個平方。
把水、電、氣、路、平方建造成本等有形和其他一些說不清道不明的無形成本都加進去，如今安置房每個平米的建造成本，眼睛閉起來使勁往高估計，誰要是估出個兩百塊的價來，直接可以拖出去斃了，放心，絕對不帶冤枉的。
而危房的院子推掉再進行土地拍賣，土地轉讓價過萬最基本，兩萬小意思，三萬……枕頭墊高點，夢裏可能夢到。
這麼說吧，今年的京城平均房價1400/平方，這個數字主要通過郊區的商品房價格得出，未來的一二環區域內，如今還不太見的到商品房的蹤影，大部分是公房，不具備商品屬性，也就沒有樣本意義。
鵝城那邊市區的土地轉讓價格已經點齊兵馬正對“萬元關”展開試探性攻擊，相信用不了多久，這個堪比馬奇諾防線的關隘就會被攻破。
小亞灣的小兄弟們自帶武器盔甲屁顛屁顛的跑過去要助一臂之力，卻被一句話懟了回來：“小年輕不要好高蜻h，畝均價先過萬再說。”
有點感冒的喬衛平在鐵皮屋裏喫了一粒老鐵666，在計算器上按下“8960”四個數字，按下除號，又喊了聲“666”，按下等號，最終計算器的熒光屏上顯示出“13.4534534”，四捨五入，約等於13.5/平方。
是的，小亞灣的土地每畝已經給南易帶來了超過5000塊的紙面利差，而且是一天三個價，這邊買了馬上賣，一畝土地就有幾百塊的差價，狂熱化的前兆已經凸顯，就等着呈現燎原之勢。
“有準嗎？”易瑾茹問道。
“基本有準，媽，你要換房就換故宮和什剎海邊上的，那裏都是旅遊景點，邊上的院兒不太可能會拆，升值的空間也更大。”
“貼多少啊？”
“爸那套房子幾平啊？”
“84。”
“那值不了幾個錢，好房子都不便宜，還是拿錢買划算點，媽，你看啊，去年上半年活期存款利潤還有2.88％，下半年2.16％，可到了今年只剩多少了，1.8％。一年的死期也從10.08％降到了7.56％，往後這錢會越來越不保值，家裏的錢只要留點花銷就行了，剩下的都換成房子。”
其實相比較買房子，還有其他利潤更高的投資方式，把錢投入到別人比較靠譜、前景比較樂觀的生意裏，又或者長期持有進行價值投資的股票等，不過，這些投資方式都沒有房產投資來的乾淨利落，不用牽扯太多的人情和利益往來。
“這倒是，利息是一年不如一年，去年的利息比前年只多了兩三萬，不划算，一點都不划算。”易瑾茹想了想說道：“等前面的三年死期到日子，我就不存了，可是，南易，買房真的靠譜？”
“靠譜，七七年一千幾百塊就能買個院，現在呢，一個廁所五千塊錢都下不來，這些年都漲了多少，這可比存銀行拿利息划算多了。”
“也是。”易瑾茹琢磨了一下，“算了，不看了，先回去，我好好合計合計。”
“哎，你怎麼來的啊？”
“開車啊，豐田小霸王，紅色的。”易瑾茹從兜裏掏出個車鑰匙，嘚瑟的說道：“霍天說給我配個司機，我哪用得着啊，學了半個月，我就開的有模有樣。”
“呵，那我自己走。”
“走吧，不用管我，你晚上回不回去喫飯？”易瑾茹擺擺手說道。
“不了，晚上跟人約好了，在外邊喫，明兒晚上再回去。”
“不在店裏，在院裏喫。”
“知道了。”
……
離開了文化宮，南易就找了個地方打電話給房翀。
“老房，幫忙弄個目錄，四合院的，價格在五十萬以下的那種，最好是二三十萬的。”
“行啊，你什麼時候要？”
一聽南易的要求，電話對面的房翀就是一喜，“老南講究，成三破二，每次都不會讓自己白幫忙，這些年，透過老南的關係，自己撈了不少。”
“不太急，我幫我媽要，這樣，明晚你有空沒，有空的話上我家喫頓便飯，我介紹我媽給你認識。”
“我當然有空，蘆草園衚衕對吧？”
“對，就是你經手的那套。”
“成，我明兒一下班就過去，告訴你個消息，木樨地那邊，發改委的宿舍樓就要交付了，房子有的多，那兒的房子絕對好，你要有興趣趕緊跑跑。”
“謝了，先這樣，明兒見。”
“明兒見。”
對房翀給的信息，南易沒什麼興趣，爲了一兩套房子欠人情，他的人情很貴，不會浪費在這種小事上。
打完電話，南易就直奔中關村過去。
在中關村有一家點子公司，老闆叫何洋，這人大學畢業後被分配到京城一家化工廠，1988年，32歲的他辭職下海，成爲了一個“點子個體戶”。
他想去《京城晚報》登招聘人的廣告，報社讓他先去人才交流中心開證明，中心的答覆是個體戶不能登招聘廣告，他情急之下就滿大街去貼廣告，結果下午果然來了四個人，定睛一看，是四個市容檢查隊的，讓他一張招貼罰款一塊錢。
就這樣，何洋的研究所幾年下來只有他一個職員，而他卻靠給企業出點子創了一條路出。
一家塑料廠的一次性塑料杯大量積壓，何洋出點子——把京廣鐵路沿線站名印在茶杯上，再印個小地圖，在鐵路沿線的火車上賣。
塑料廠一試，果然大靈。
一家燈具工廠的檯燈賣不出去，何洋想起海灣戰爭中大顯神威的愛國者導彈，便建議工廠設計一種愛國者導彈形檯燈，樣品拿到香塂的博覽會上居然脫銷，何洋收到6萬元酬金。
金華火腿已有800年曆史，但近年銷路不暢，何洋出點子說，爲何不把火腿開發成罐頭食品呢？
就這一句話，何洋收到10萬元的點子費。
在任何時代，像何洋這樣的聰明人都是一個“寶”，而在當下，產品積壓和缺乏創意是所有大小公司共同的困擾，何洋似乎總是能夠一語點破天機，通過一些聰明的主意讓滯銷商品頓時變活。
如今何洋已經在京城這一片小有名氣，他就開拓了一下經營範圍，除了給人出點子，還開辦講座，南易剛纔打電話的時候不經意在電線杆上一瞅就看到了一張小廣告，今天就有一場講座，他打算去聽聽。
到了中關村，尋摸到地方，花了九百大洋買了三張門票，南易三人坐進了一間原來不知道是什麼用途的房間裏。
一共四十來個座位，座無虛席，南易三人來得堪堪好，再晚點就沒位子了，四下打量一下，在座的不少人一眼就能看出來是開廠的私營老闆，有的看着像是國營廠供銷科的。
別問南易是怎麼分辨出來的，這個年代信息交流還比較閉塞，不同職業的人，因爲工作的環境不同，交際圈也不同，往往身上會透出不同的氣質，有的比較明顯，若是和南易一樣和各種人打交道，平時又比較細心去觀察和總結，自然能做到正確分辨。
第0819章 正與歪點子
日本，稻草人村。
懷清研究所的人員正坐在海灘上探討，當年爲了掩飾挖掘黃金的動靜，南易曾經在那裏投資建立了一個度假酒店。
從心控小組、金融小組、情報小組等多個小組抽調人員，並對外招聘和從其他機構挖掘人才組成的懷清研究所，主要負責研究全球女性的消費心理，工作性質比較特殊，平時罕少與外部人士接觸，因此很少需要坐班，經常會在外面一邊度假，一邊展開頭腦風暴。
北村純子，早稻田大學數學系畢業的博士高材生，之前在野村綜合研究所工作，一直從事零售業方面的研究工作。
“各位。”北村純子扶了扶眼鏡，“我認爲想要尋找華囯未來零售業會有什麼樣的機會，我們可以通過研究日本整個宏觀社會和業態變遷背後演變的規律，然後再從具體的企業着手，去看日本零售業態出現一些結構性變革的時間點，將之映射到當下的華囯。
我之所以這麼說，第一，日本面積小、民族單一，消費社會變化步幅相對整齊，是一個非常好的研究樣本，很容易就可以把脈絡梳理清楚。
第二，華囯和日本在文化上有共通性，在社會層面上，華囯的一線大城市和二線中型城市與日本的關東、關西都市圈，在人口密度、城鎮化發展脈絡上非常接近。
整體而言，我估計二十年後，華囯的人口結構會非常接近於當下的日本。
第三，日本的消費零售業師承於美國，七十年代初把美國的便利店業態移植過來，到現在已經隱隱有成爲世界第一的趨勢，華囯做爲後發展國家，消費零售業還處於初級發展階段，如果說研究美國可以看到‘機遇’，那研究日本可以看到‘現實’。
第四，在一個發達經濟體裏出現過的商業模式，拿到一個新興經濟體裏去哂脮r，就如同穿越到幾十年前，可以按照已有的邏輯重來一遍，我認爲消費零售業也是如此。
我把日本從戰後經濟崛起的1954年到當下的1991年，劃分爲兩個消費時代。
第一消費時代就是從1954年到1971年，總體來說，這一時期，日本吸收了前三波科技革命成果，社會和企業設備投資空前活躍，消費者全民奔小康。人口從0.9億上升到1億，人均GDP從400美元上升到4000美元，城鎮化發展水平急劇上升，東京的地價也瘋狂上漲。
1975年左右，整個日本社會有將近90％的人認爲自己是中產階級，這就是日本的一億總中流現象。整個社會大量生產、大量消費，需求同質化導致消費同質化，消費同質化之後就是生活方式的同質化。
這個時期的代表性消費品就是電視、冰箱、洗衣機，代表性零售業態是百貨和GMS[連鎖、超市、折扣店]，主要滿足新中產標準式包裝、一站式購物的消費心理。
我再說第二消費時代，1971年到1991年。
在1980年之前，由於兩次石油危機和布雷頓·森林體系的崩潰，整個日本經濟異常低迷。
與此同時，日本在第一消費時代經歷了一個粗獷擴張時期後，很多企業意識到對於資源匱乏的日本來說，低成本、低消耗與高效率的郀I是至關重要的，於是開始轉向精細郀I，比如柔性製造、工程管理，一些極具性價比的業態慢慢興起。
1980年之後……”
北村純子略作停頓後，心情略低落的說道：“目前來看，這一時期是日本的經濟泡沫時期，這一時期發生了一些比較有意思的事情，也可以把它們當成一種標誌。
比如，奢侈品狂歡、眼看着就要產生的房地產泡沫，如今銀座周邊的地價可以買下美國整個德州，還有這個時期的日本已經出現了出生率降低、人口老齡化的端倪。
在第一消費時代，同質化消費的現象非常嚴重，消費者熱衷於購買能改善生活水平的昂貴產品，映照到華囯，那裏的消費者也熱衷於購買彩電、冰箱、洗衣機，甚至，華囯人結婚的四大件也從手錶、自行車、收音機、縫紉機變成彩電、冰箱、洗衣機、收錄機。
但到了第二消費時代，出現了一些階層分化，消費主題是從量變到質變，整個日本的大市場出現了一些不同的用戶畫像——
市場出現了一些不同的用戶畫像：
一，注重標籤的差異化，於是潮牌文化從美國傳播過來；
二，注重個人喜好而不是別人的目光，消費不是單純的消費，而是爲了創造自己的生活方式而消費；
[這種消費方式就是‘創費’，用人話說，凡是爲了裝逼而產生的消費就叫創費]
三，開始關注高性價比，堂吉訶德剛成立三年時間，銷售額年年爆炸式增長，就是因爲它的突出特點——深夜營業、壓縮陳列、大量POP（賣點廣告）、低價產品；
四、注重精神與文化消費，文化和產業開始互相滲透，卸嗟奈幕芯克粋�個誕生；
同時零售業也隨着變化，大型綜合超市依然是市場主力，但品類殺手（營業面積較大，但商品品類經營較少的連鎖專賣店，比如京西易購這種）開始崛起，尤其是在服裝、家居、家電這些品類選擇深度和性價比上，比大型綜合超市更有優勢。
另外就是，極致低價和極致性價比業態，如百元店和SPA業態開始出現，1985年後，便利店業態強勢崛起，因爲當時已經出現差異化消費的主題，便利店主打高頻剛需，動銷特別快。”
“從日本女性的購物心理來說，通常情況下，日本女性消費者在逛街之前往往並沒有什麼具體的購買目標。大多數日本女性都喜歡逛商場，在逛的過程中一般因控制不住衝動心理而產生購買行爲。”
北村純子一說完，從心控小組出身的馬來西亞籍，專攻女性心理學的崔弘濟沒什麼客套，直接就說道：“許多日本女性心情不好或碰到不愉快的事情時，就把逛街購物當成一種緩解壓力、平衡情緒、宣泄無奈的辦法。
通過我們調查小組的調查所知，高達93.5％的18-35歲的日本女性消費者都有過非理性的衝動性消費行爲，非理性消費佔她們消費支出的20％。
由於沒有明確而實質的購買目標，日本女性消費者容易受到環境因素的影響，包括商店環境、購物現場氣氛、營業員的言行以及其他消費者的意見等。
因此，日本女性消費者在購買時，更容易受到商品情感功能的影響購買並不太需要的商品，有時甚至商品的名稱、款式、環境氣氛等符合她們的心理需要，就能激發她們的購買動機。
日本女性感情豐富、善於聯想，她們往往脫離商品表層次的使用價值，而是賦予商品一種特殊的情感內涵與價值，樂於去體驗購物的感覺與意境。
大多數日本女性的購買行爲通常具有較強的感情色彩，購買時多憑藉經驗和直覺，即女性第六感購買符合自己心意的商品。
隨着社會環境開放，日本女性由於經濟獨立而使其社會地位不斷增長，越來越多的日本女性開始追究個性、展現自我。
現代日本女性尤其是都市職業日本女性在購買過程中通常根據自己的身份、氣質、職業和經濟承受能力等選擇適合自己的商品，以彰顯自我、自由、自信的個性消費。
她們對服飾、髮型、裝飾等追求多變和多樣化，對新鮮的東西通常抱有強烈的興趣，渴望嘗試和體驗不同的生活模式。
在經濟發展、競爭激烈的今天，越來越多的職業日本女性開始崇尚高品質高品位的消費理念，她們認爲品牌意味着品質的保障，有品位、經典時尚是一種身份與地位的象徵。
據我們調查小組的統計顯示，超過六成的日本女性消費者認爲，名牌雖然價格比較高，但質量品質有保證；一半左右的日本女性消費者認爲，名牌商品加工材料優質，製作較爲精良、使用持久、信得過。
同時，日本女性對美的追求十分敏感，名牌商品無論是協調的色彩搭配、別緻的造型設計、前衛大膽的時尚感、優質的原料加工，精美的包裝、細緻的服務與饋贈都能博得日本女性消費者的青睞。
可見，名牌對於日本女性消費者來說是一種信譽與保障的象徵、一種高品質生活和社會地位的象徵。
我用日本的藥妝行業做爲一個案例來分析一下：
日本的藥妝店是在醫藥分業制度實施之際從傳統藥店轉型而來，由於消費者在買藥時可以非常方便地購買到日用雜貨品和化妝品等，因此受到大袣g迎，進而迅速發展。
日本現代藥店包括個人經營藥局、化妝品店以及經營藥品、健康食品和化妝品的日用雜貨店。
日本業界預計，隨着各種政策法規限制的放寬，到2000年藥店門店數將會增至2.4萬家、銷售額將達到8兆日元。
日本消費者已將藥妝店作爲選購護膚品的首要場所，而經過近30年的發展，藥妝店已經成爲日本化妝品銷售的首要渠道。
日本女性消費者一般是衝動型購物，日本的藥妝店總是能以色彩繽紛誇張顯眼的POP廣告或模擬場景的產品陳列，吸引卸嗳毡九韵M者的關注，吸引她們購買，使她們一進入店內就產生強烈的購買慾望。
著名的藥妝品牌松本清，在單層賣場的門口沿街堆滿所謂的應季商品、熱賣商品、特價商品，貼上色彩惹眼的海報，搶奪門前人流的注意力。
基於日本女性購物時易產生感情色彩的特點，藥妝店在商品廣告方面推出提案式銷售，要求廠家站在消費者的立場，更多地考慮該商品是否能提高消費者的生活質量，這也成爲日本藥妝界的一大特色。
例如將賣場營造成華麗的皇宮內室，佈置裝扮的公主臥室以粉色爲基調格式裝修，讓女性顧客置身其中體驗到舒適愜意的感受；以皇家的嚴謹高貴作爲切入點讓顧客瞭解廠家以高品質高效用的產品服務顧客，更多從價值角度而非價格去認識商品。
針對女性顧客的煩惱與需求，藥妝店的提案式銷售不僅可以提出有針對性的解決方案，免去女性依靠自己嘗試購買商品的繁雜，減少女性消費者因害怕承擔風險而放棄購買的概率。
同時，也顛覆了被動依靠各廠家人員促銷的傳統促銷方案，積極站在消費者立場，從女性消費者的煩惱入手來組織產品和佈置賣場貨架，既要考慮到女性對美白、保溼、祛痘、健康減肥等方面的各種需求，又要爲女性營造符合產品特色的佈置裝潢。
在東京最大的藥妝店三千里和松本清經常人滿爲患，在這兩家藥妝店購買資生堂同類產品，價格要比在東京的百貨公司裏購買便宜20％。
藥妝店的這種合理的低價保證了女性消費者在貨比三家時，選中該廠家的產品，從而贏得了不僅是日本乃至亞洲其他地區女性消費者的市場。
在藥妝連鎖店內，開架式銷售的貨架四周通常都堆放着充足的試用品，沒有售貨員或導購小姐跟隨，顧客可以隨意免費的試用，這樣不僅能帶給女性消費者舒適的體驗心情以促進她們的二次購買，同時也爲廠家帶去新的顧客羣。
日本的時尚流行元素節奏非常快，幾乎每隔一季就有新的成分和新的產品出現，藥妝品也走在流行的前端，基本每週都會推出全新的十大熱賣產品。
在藥妝店，除了可以找到常規的護理品之外，還可以找到各種精巧的美容小道具，單單是雙眼皮貼就分爲大中小不同型號，有固體和液體之分，化妝棉也有數10種可供挑選。
通常，經銷與健康有關的商品是藥妝店的基本鋪貨標準，然而，就日本連鎖藥店的經營現狀而言，其商品經銷範圍已遠不侷限於此，甚至經營糖果、飲料等，看似與健康無直接關係的商品早已遍佈各類藥妝店。
藥妝店努力滿足顧客需求，把握顧客購買商品，在各門店配備與地域特點。
不管是否在外工作，日本女性都追求獨立性，因此強調自主決定生活方式的營銷活動得到了積極的回應，多品種、多款式的銷售方式滿足了日本女性消費者對於新鮮產品、個性化產品的追求。
另外藥妝店都具備自有品牌高品質與貼心服務，松本清就是以其自有品牌MK Customer爲支撐，其理念是松本清倡導的‘自己的身體自己愛護’的概念。
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