作者：任猪飞
“當前，新時代地產內部資產重估爲16.5億，債務爲5.12億，債務率爲三成。旗下正在發展的樓盤是七個，可提供住宅面積爲71萬平方尺，計有1300多個住宅單元……收租物業資產值佔公司的62％，而且收租物業分散且很雜，郀I成本高……公司的土地儲備在中型地產商裏，屬於一般水平……公司目前市值爲13.9億，已經排名香江地產上市公司的第25名，發展迅速……”
聽完梁真勳的話，一些高管本想高興的拍掌，不過一看林祖輝的臉色，就知道不合時宜。
林祖輝一隻手按照本子上，一隻手拿着一支筆，語氣平靜的說道：“大家來說說公司目前的問題有那些！”
今天這個會議可不是來唱讚歌的，他已經發現新時代地產的潛力不足，和一些突出的問題。因爲他對新時代地產要求很高，所以絕不會滿足躋身一家中型地產商。
陳斌率先說道：“我來說說發展物業的問題吧！新時代地產雖然今年有七個地盤在發展，在中型地產商中也算上游水平，但是我們公司的土地儲備和舊樓盤不足，若是公司的大方向是發展商，那就需要現在開始增加土地儲備……土地成本越低，開發樓宇的成本越低，將來我們纔有更大的競爭力。”
這裏涉及到一個大方向的問題，陳斌也說了，就看老闆你是想收租爲主呢，還是發展地盤爲主呢！
林祖輝點點頭，沒有表態。
這時候，高毅也說道：“公司的收租物業也有一些問題：商場、寫字樓佔比不足，住宅佔比太大，單個物業價值偏低、分散，郀I成本偏高……我們可以嘗試出售一些住宅物業，去增加公司的土地儲備。”
高毅沒有因爲自己分管收租物業，而不顧公司的大局。
接下來，剩下的幾位高管也紛紛發言，找公司的茬！
林祖輝聽完大家的發言後，笑着說道：
“看來今天這個會議開的很及時，找出了不少公司的問題！大家說的很有道理，正好我們來制定以下明年的發展策略。”
“首先，我會在最近聯絡各家銀行提供約2億的貸款，我們要增加公司的土地儲備。雖然目前價格看似上漲了不少，但比起一年後，兩年後，我們今天購買的物業，那就是相當划算。”
林祖輝的第一個動作就是王炸，現在香江的地產商剛剛經過地產大暴跌，沒有哪家地產公司敢將負債率接近五成。
但林祖輝敢，因爲他知道後面沒有大暴跌了；
‘八七股災’後，地產整體下跌10％至15％，新界換地證下跌三成；
‘八九股災’後，地產整體下跌25％至30％，但是約一年不到便反彈回去（82暴跌差不多用了四年才反彈上，期間萎靡兩年多時間）。
總結起來，沒有1982年的大暴跌40％以上，五成負債率完全可以接受，就是七成也不至於破產。當然了，前提是銀行肯借款，這就需要一些花言巧語了。
“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物業及收租表現不好的物業，回患s2億的資金。”
第二條是很有必要的，新時代地產光是從偉益置業，就接過來一批收租表現不好的物業（物業本身價值有增值，少量獲利），再加上前面購買的收租物業（分散，住宅爲主），清理掉這些收租物業，不但可回粌蓛|資金，還能降低公司郀I成本，最後還能獲利不菲。
“最後，元旦過後，我們開始分批少量銷售旗下的住宅物業，你們要做好手續工作。”
腥思娂婞c頭應是，並在本子上記下老闆的講話。
會議散去過後，林祖輝還在想着新時代地產的事情，新時代地產在二月份清理收租物業後，下半年還得清理一些物業，去用於購買土地，減少收租物業。
只要是在1987年5月份以前，都值得買入土地和舊樓盤，增加公司的土地儲備。
新時代地產之所以減磅收租物業，是因爲林祖輝知道，他能收穫華人置業這個公司。屆時，一個母公司注重地產開發，子公司華置注重收租物業，至於中娛則在八七股災後私有化。
……
林祖輝本人和銀行談貸款，有一個最大的好處，那就是銀行其實是先看人，再看公司發展前景，最後決定貸款與否。
在銀行家看來，一個優秀的領頭羊，決定着這家公司的前景，所以他們樂意貸款給優秀的領頭羊。
林祖輝不僅僅是上市公司新時代地產的董事長，如今又增加了一個頭銜——上市公司萬輝傳媒的董事長。
而萬輝傳媒目前市值4億，年盈利規模可達4000萬以上，在香江傳媒界僅次於星島集團（8000萬年盈利）、明報集團（6500萬年盈利）、玉郎集團（4800萬年盈利，未上市），和東方報業（4000萬年盈利）差不多，比天天報業（1500萬年盈利）高。
這是因爲東方報業和天天報業雖然銷量極高，但是這種大谢瘓蠹埰鋵嵅毁嶅X，吸引不了廣告商。
而萬輝傳媒的GOOD卡每月淨利潤都可以達到100萬，更何況《男人幫》和《GOOD》雜誌深受廣告商喜歡，堪稱吸金利器。
……
東亞銀行。
林祖輝來到李國寶的辦公室，商談貸款事宜。
他之所以鍾愛東亞銀行貸款，是想結交李國寶；屆時，自己收購華人置業時，獲得他父親李福樹的倒戈。
“林先生，昨天我看了一下你們遞上來的資料！發現你們新時代地產今年的非經常性盈利爲1.5億元，這個多少讓我非常意外！”
炒樓花的那一筆，也被劃爲非經常性盈利。所以就是狙擊愛美高0.23億、做空美元/日元0.36億（241點下跌至213點）、狙擊大生地產0.36億、炒樓花0.5億，總計1.45億的非經常性盈利。
林祖輝點點頭，說道：“發展之初，我們採取這樣的冒險投資，也是無奈之舉。目前我們公司在調整策略，那就是重心移到開發物業上，這次舉債就是爲了增加土地儲備。爲了減輕公司壓力，明年我們會陸續拋售一些收租表現不良物業，以及開始銷售住宅期房。”
李國寶誇獎道：“林先生不虧商界新晉大亨，這份戰略佈局我亦是非常贊同。作爲新時代地產的最大債權銀行，以及合作盟友，我們這次批准了你們的一億貸款，利息爲12釐。”
林祖輝連忙表示了感謝，東亞銀行一次性能承接一半的貸款，顯然是非常好的消息。
“李生放心，貸款一到，我們立馬買入優質土地和舊樓，不做其它投資項目！”
兩人閒聊了一陣，林祖輝便起身告辭，他不敢說要邀請李國寶父親喫喫飯什麼的，以免打草驚蛇。
這次新時代地產的兩億貸款項目，他主動嘗試和中銀接觸，居然非常順利的貸款到5000萬資金；貸到錢倒是其次，畢竟新時代地產有很多選擇，主要是林祖輝打算開始和在港的中資銀行、中資公司接觸，爲進入內地做準備。
至於剩下的5000萬資金，又分了兩家小銀行進行貸款。
2億的組合貸款，竟然在1985年最後一天，全部談妥，林祖輝都有些驕傲自己的魅力了。
他大概知道這些銀行家的想法，以前他覺得自己年輕是劣勢，但是一旦你做出很大的成績後，那些人便紛紛改變自己的想法。
畢竟年輕取得一些成績，他們覺得可能是邭夂茫灰坏⿹碛袃杉疑鲜泄荆偸兄狄呀洷平�20億後（18億），那些人便紛紛認爲你是天才，你是商界奇才。
他們再也沒有顧慮，便紛紛看好林祖輝，這時候年輕又成爲了一個優勢。
1985年的最後一天，林祖輝在新時代地產的辦公室裏，有些感觸。
萬輝傳媒的成功，他歸根於自己盜竊了前輩們的創意，正好《男人幫》和《GOOD》雜誌又是闖進了處～女～地，成爲了第一個喫螃蟹分人，率先佔據了市場。若是讓他去辦日報，大概率是撲街的份。
新時代地產的成功，他除了藉助前輩的經驗外，還有人脈的幫助、對未來的地產發展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙擊愛美高，從大劉身上搞了2300萬；比如做空美元/日元，又獲利3600萬。
第一百二十八章 【外匯投資加碼】
1986年1月1日，元旦節。
王家別墅。
王啓霖的大兒子王晉初、二兒子王晉眨驙懘髮W放寒假，所以從美國趕回來過節。
本來這種節日應該是家人團圓，林祖輝終究還沒有娶王凌音，自然不會來王家湊熱鬧；不過呢，王啓霖邀請林祖輝到家，和他一起勸勸王晉初回香港的高升地產上班。
因爲去年暑假，林祖輝和王晉初玩過幾次，倒也熟稔，王啓霖也是病急亂投醫。不過林祖輝還是沒有讓王啓霖失望，在王晉初還沒有回香港之前，就讓他裝作身體不好的樣子。
客廳裏，腥俗谏嘲l上閒聊，等待着中午開飯。
林祖輝見王啓霖給自己打顏色，也硬着頭皮說道：“大哥，你和李超人的大兒子李澤鉅熟悉不？”
王晉初今年23歲，林祖輝今年21歲，王晉战衲�20歲，所以林祖輝一般喊王晉初‘大哥’；不過王晉初和王晉找恢痹诿绹鴨垥惶宄肿孑x和王凌音的關係，只知道他們父親很重視林祖輝，當成自己的侄子看待。
“這就要問老豆和李超人熟悉不熟悉啦！他們那羣二代有一個圈子，像是鄭家純、米高嘉道理、林建嶽、郭炳湘、馮永祥、黃志祥這些人，他們父輩有交情，就延續到他們那一帶，平常也有聚會什麼的。我記得我以前被人帶着參加過一次，然後別人就不帶你玩啦，嫌我們家咖位小唄！”
王啓霖一見大兒子有‘小瞧’自己的意思，差點沒有呵斥他一頓，別看他對林祖輝和善，對幾個兒子那是比較嚴厲的了。
林祖輝搖頭說道：“不對不對，若是父輩咖位小，那潘廸生是怎麼混進去的？”
潘廸生的父親充其量也就是鐘錶大佬，論財勢肯定是不及王啓霖的。
“他呀，聽說過，名牌王嘛，自己努力創業，取得了成績了唄！”王晉初雖然不在香江，對這些倒是挺熟悉，畢竟每年還是會來一個多月時間。
林祖輝又說道：“李澤鉅好像去年（1985年）已經到長實上班了吧，大學一畢業就回來了吧！”
王晉初頓時明白，林祖輝饒了一大圈，是爲了什麼事了，原來是給自己老子當說客。
“老豆，我又不是不回來，再等兩三年商業管理碩士畢業就回來呢！”
王啓霖假裝咳嗽兩聲，故意嘆嘆氣，卻沒有說話。
林祖輝無奈，今天這個說客真當是全職保姆了。
“大哥，王叔身體最近不算好，他沒有和你們說嘛！上次我陪他打高爾夫，突然腰都直不起來了。”
王晉初立馬緊張道：“老豆你咋不和我說呢！”
王啓霖擺擺手說道：“和你說有什麼用，我這個是累出來的。你喊我再等你兩三年，我和你說這些有什麼用！”
老大是他的得意兒子，從小聰明好學，他也怕將父子關係搞僵了，再加上讀書是好事，他怎麼能用強呢！
這個時候，林祖輝自然不會參與進去了，他就是來起個頭而已。後面得罪大舅哥的事情，他可不會做！
林祖輝論財勢，差不多王家多少了，此時純粹是以未來女婿的身份來上門，但不會干涉他們的家務事。
目前，王啓霖對林祖輝也很重要，他手上還有13％的新時代地產股份；
沒有他手中的那個股份，林祖輝還真怕被別人狙擊，畢竟他持股僅34.7％。
他目前沒有實力增持股份，只能等‘八七股災’後纔會增持到49％，所以這段時間，王啓霖就是自己的一個盟友。
王晉初不是不懂事的人，最後還是說道：“那我考慮一下這個問題，老豆你保重身體！”
家族子弟避免不了接班的問題，除非你一開始就堅決不接受，長輩只能另做打算；但王晉初不傻，他要是拒絕了，自己還有兩個弟弟，最後喫虧的還是他。
至於王啓霖爲什麼非要王晉初回來，因爲他大兒子最優秀，二兒子學習能力一般還愛玩，三兒子從小就看出來了頑劣的很。
王啓霖見大兒子鬆口，心情別提有多不錯了，中午和林祖輝喝了不少酒！
林祖輝又趁熱打鐵的說道：“林百欣的二兒子林建嶽是個人才，大學畢業後加入麗新集團；1983年至1985年，林建嶽力主麗新大量收購地盤，家族財富成倍增長呢！”
王晉初朝林祖輝敬酒道：“說到這個，我也知道老豆從去年開始，在阿輝你的建議下，購買三四億的物業，幫我們家一個大忙，來，我敬你一杯。”
還真該敬酒給自己，王家現在資產二十多億，比認識林祖輝之前，增長了四五成，可見王啓霖爲什麼這看中林祖輝，就連女兒都放心的交給林祖輝——帶出去玩。
“互幫互助，王叔也幫了我不少忙！”
這頓飯喫得還不錯，林祖輝現在和王啓霖關係不需要——每週都要陪同他打高爾夫、食海鮮了，只需偶爾一起喫過飯之類的；主要是林祖輝每週都會帶王凌音出去玩半天，而和王啓霖更多的是商業上的合作。
喫完飯，林祖輝就準備起身告辭。
王凌音找機會悄悄的問道：“輝哥，下午約了女朋友？”
林祖輝知道小姑娘的意思了，便說道：“約的晚上！”
“那陪我去逛街唄！”
“那一起走吧！”
過了一會，王晉初看着林祖輝喫完飯，還帶走了自己的妹妹，望向王啓霖。
王啓霖搖搖頭，假裝說道：“你們兩個哥哥在美國讀書，凌音就把祖輝當哥哥了。”
王晉初和王晉疹D時無語，自己妹妹她缺哥哥嗎？
……
上了林祖輝的總統房車，王凌音伸出她白皙的小手。
“輝哥，新年快樂！”
言下之意，就是禮物拿來吧！
林祖輝一愣，自己今天忘記了給王凌音買禮物，不過幸好，他給關嘉慧買了禮物，現在正好拿出借用一下。
不過在這之前，林祖輝調笑道：“還真別說，我爲你準備了禮物，剛纔忘記拿出來了！”
王凌音好奇的問道：“是什麼禮物？”
“是寒假作業，我爲你準備了很多練習冊！”
“討厭啦，輝哥！我纔不需要那個呢，我的成績那麼好！”
還真別說，王凌音考上香江大學是十拿九穩的事情，至於出國留學應該不可能了。
林祖輝笑着從懷裏拿出一個首飾盒，說道：“騙你的！這個纔是我給你準備的禮物！”說完打開首飾盒，裏面是一條手鍊。
王凌音玩味的打量着林祖輝的臉，突然說道：“你等會送關姐姐什麼禮物呢，現在把這個東西送給了我！”
好聰明的女孩子！
“這是給你準備的，至於她嘛，晚點一起去買！”
王凌音伸出芊芊玉手，說道：“那就給我戴上吧！”
林祖輝將手鍊戴了上去，還別說挺般配的。
王凌音左看右看，臉上充滿了歡喜。
“輝哥，我也給你準備了禮物，你閉上眼睛！”
又來！
林祖輝諏嵉恼兆觯贿^這一次他很意外，臉頰沒有溼潤的感覺，而是嘴脣被溼潤包圍了。
感覺很快消失了，等他睜開眼睛，便看見王凌音若無其事的欣賞手鍊。
林祖輝露出苦笑，這是不是發展太快了。
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