香江新豪門 第367章

在他離開的這段時間裏，香江的信息他也是瞭解的清清楚楚，整體來說沒有什麼大事。主要是各大地產商，紛紛發佈半年財報、年度業績，紛紛傳遞喜人的業績。

比較曙目的是恆基地產，公佈年度業績時（1992/1993年度），宣佈每股派發1元，涉及金額16億港幣，給股東帶來意外的驚喜，當日股票暴漲18％。

套路，都是套路。

恆基地產市值一直遠低於資產淨值，突然派發大額分紅，無非是拉高股價；就像林祖輝猜測的那樣，後面還有重估資產，再將股票拉高。

接下來，便是發行債券、供股集資，最終籌集的資金可以高達60億以上。

不一會，地產三巨頭來到林祖輝的辦公室，聽取林祖輝的把脈意見。

做地產什麼最重要？

當然是週期！

那第二重要的是什麼？

現金流！

只要掌握了這兩點，其它都是浮雲。

前世的內地地產商，很短的時間膨脹到2萬億規模，他們一定是在某個時間段，對香江的幾大地產商不屑一顧，他們覺得——看看吧，你們六七十年才幾千億的規模，而我們只需二三十年便達到萬億的規模。

結果呢！

香江聰明的地產商，在2015年將內地的物業高價、香江的物業，高價甩給這些後進者。六七年過後，香江地產商‘呵呵’的笑了起來，代表人物李超人、劉鑾雄。

這是懂週期的好處。

接着來說現金流的好處，代表人物鄭裕桐家族，前世他們在2021～2022年的時候，依舊選擇在內地拿地。因爲他們的負債很低，完全可以作爲抄底。

但別人抄底抄的是商業地產，在沒有多少負債的情況下，收租永遠是最保險的。

當然了，鄭氏家族可能也是在買保險，因爲周大福在內地實在太強勢了，這個時候就需要行動來聲援官方。

保持充足的現金流，可以讓人立於不敗之地；懂得地產的週期，可以讓人防守的同時，還能進攻。

林祖輝開口對三人說道：“從現在開始，新時代集團減少香江本土的三成樓盤動工，以規避政府可能出臺更嚴厲的打擊樓市行爲，從而帶來的地產調整期。當然了，主要還是我們擁有多個大型屋邨的樓盤可以進行出售。”

三人紛紛點頭，陳斌詢問道：“最近的官地拍賣？”

林祖輝也猶豫起來，根據記憶和分析現狀，1994年第二季度開始，香江將出現地產調整期，要將持續到1995年第四季度結束；期間香江的房地產，會出現高峯迴落，保守在20％的跌幅。

對大型地產商影響不是特別大，無非就是少賺一點點而已。林祖輝放緩樓盤的動工，只是作爲相應的微調整。

“等我通知，要根據實際情況制定策略。如果我沒有新的指令，你照常拿地。”

陳斌點點頭，說道：“好的！目前來說，市場氣氛很好，年底應該還會上漲一波。”

陳曉芬本想詢問林祖輝銷售的事情，不過聽陳斌這樣一說，她覺得也不用考慮急着調整銷售的事情。

林祖輝接着說道：“匯景花園最後一期、海逸豪園第二期、荃城匯和海之戀的第一期，都策劃一下，準備年底陸續開始開盤。”

這四個都是大型屋邨的樓盤，因爲大型屋邨的價格更高，更受歡迎；所以林祖輝喜歡策劃一下，在最恰當的時機，然後一次性被‘秒殺掉’，這樣可以讓公司的信譽更好。

至於其它的中小型樓盤，林祖輝是不會干涉太多。

陳曉芬精神一震，這可是‘大任務’，連忙說道：“好的，我一定安排好的。”

簡單的開了個會，三人紛紛散去。別看這個簡單的會議，他可以爲公司帶來數億的新增收入。

林祖輝並不是全靠穿越的記憶來安排這些事務，而是經過詳細的分析後，才得出最終的方案計劃。

比如他可能只是知道——恒生指數在今年攀升至11000點以上後（實際12000以上），然後在1994年開始下跌；原因當然是炒得太高了，獲利盤太多，香江的經濟支撐不起2.6萬億以上的市值（世界第四，僅次於美國、日本、倫敦）。

根據股市，林祖輝就能分析香江的地產，因爲香江是‘股拉地扯’；意思就是：歷年來，一般是股票先行，地產隨後而至；股票上漲一段時間，必然會帶動地產上漲；股票回落，一定是會影響到地產。

年底股票還有一波大漲（目前7500點，還有60％左右的漲幅），那麼地產也會跟着大漲。

這就會產生一種後果：香江的地產價格，實在太高了，市民的憤怒也該爆發了，港府也該再製定策略，嚴厲打擊炒房者了。

種種分析清楚，林祖輝就已經將1994～1995年的證券、地產分析出來了。

不過這兩年是屬於調整期，因此而破產的幾乎沒有，畢竟下跌20％，時間跨度1年半左右，不是特別影響大。

但林祖輝個人，和旗下的公司，還是會因此獲利不菲的。

割韭菜，他還是很在行的。

……

下午，林祖輝在大道中9號的辦公室，接待了泰國的許書標。

自上次談判不成之後，恆昌飲料食品就馬上組建了研發團隊，務求在今年（1993年）將功能飲料的配方研發出來，爲此不惜去泰國和奧地利挖人。

林祖輝覺得沒有難度這事，他都可以記得幾個配方——牛磺酸、賴氨酸、咖啡因、維生素，當然可能只是明面上的。但若是交給專業的團隊，相信不是問題。

否則，前世的樂虎、東鵬特飲是怎麼誕生的，而且加起來還佔據着30％的功能飲料市場。

說到底，林祖輝只相信市場營銷和渠道，纔是最重要的。品質固然重要，但在沒有辦法合作的情況下，林祖輝打定主意要做內地第一款功能飲料。

許書標此次主動找上門來，卻是發現恆昌飲料在泰國高薪挖人，頓時被嚇了一跳。

他是知道這個飲料不是那麼難研發出來，就算口味略有不同，也未必受到影響，畢竟內地人又沒有喝過正宗的；到時候憑藉林祖輝在內地的影響力，勢必可以很快拿到許可，屆時就沒有鬥牛（中文名字還沒有確定爲紅牛）什麼事情了。

再加上，他又在內地折騰了幾個月，官方絲毫不給他許可的機會。

所以，他才主動來接觸一下，看看能不能找到更好的合作。

林祖輝和袁天凡陪着許書標喝茶，兩人絲毫不急，因爲他們知道現在的主動權變了。

許書標有些急，所以喝了一口茶後，便直白的問道：“林先生、袁先生，你們是否在研發鬥牛，還挖了我們的研發人員？”

他急得不按常理出牌了，問這些誰會明白的告訴你。

袁天凡馬上笑着說道：“許老，我們確實在研發適合華夏人的功能性飲料，但卻不是在研發鬥牛，世界上可不只有鬥牛纔是功能性飲料，比如美國的魔抓。至於挖你們的研發人員嘛，我相信這個問得比較突兀，就無需說了。”

林祖輝淡淡的笑着，似乎事不關己，若不是許書標年老，給予他前輩的尊重，他都未必要親自接見。

許書標也明白，恆昌飲料食品的背後是巨無霸財團，看上這個領域自然對他不是好事。他更知道，恆昌飲料食品在內地現在發展得不錯，今麥郎方便麪目前是內地銷量最好的品牌，而王老吉也是再獲新生，在有華人的地方，銷售成績還不錯。

所以，他妥協的說道：“與其重新建立一個品牌，你們還不如和我合作，畢竟新品牌很容易失敗。”

袁天凡依舊是一副書生的性格，表現得很儒雅、從容，但實際他有時候也很暴躁，畢竟是‘年輕氣盛’的高位。他從容的說道：“我們是相信許老先生的信譽的，但許先生畢竟今年72歲了，早晚都會交班給兒女。而一個飲料的品牌，需要長時間的市場營銷，才能打開銷路。那些不可控的因素，實在太致命了。所以，我們依舊是希望買斷鬥牛在內地的品牌權和商標。而你們畢竟可以長期從物料（香精和香料）上獲利，也不失爲一個持續獲利的來源。”

林祖輝給袁天凡說過，就算拿下鬥牛的品牌、和許書標達成合作協議，公司也要繼續研發，以免被人卡脖子。

至於爲什麼要品牌權，其實很簡單，奧地利鬥牛在國際上做廣告，同樣也是在國內幫鬥牛做廣告；僅憑這一點，就值得買斷鬥牛的品牌。

許書標當然也可以看到這一點，但是別忘了，他不僅可以現在獲得一筆大額現金，還能長期提供物料進行獲利。

所以，許書標試探性的問道：“你們打算出多少錢買斷內地的品牌？”

袁天凡看了一眼林祖輝，在林祖輝的示意下，說道：“3000萬美元。可以和你們簽署長期供應物料的合同，同時你們不能在內地銷售和註冊相關產品和商標。”

林祖輝心裏表示認可，他在之前就已經和袁天凡講過，要提防許氏家族後人找麻煩，不認可雙方的簽署合同。所以，雙方如果正式談判，恆昌的律師一定會研究的透透的，不可他們可乘之機。

至於提供物料，可能會將來影響，那不是很大的問題，配方早已經破解了；好比前世的泰國天絲在不供應內地紅牛物料，市場上依舊有紅牛產品一樣。

許書標動搖了！

但這次依舊沒有達成協議，不過，恆昌飲料食品公司本來也就不會停止腳步。

待許書標離開後，林祖輝對袁天凡說道：“我們爭取年底或明年初去內地，申請品牌名和商標，以及找國企合作。”

此時，‘紅牛’壓根沒有註冊，這讓林祖輝明白，‘紅牛’是前世嚴斌起的中文名（前世許書標提議用‘瑞德步’），而許書標擁有的只是那種‘鬥牛’商標，但此時在內地也沒有給他註冊（海外註冊成功），因爲還沒有拿到食品許可證。

沒有產品，內地是不會給你註冊商標和品牌名的。

袁天凡詢問道：“老闆這麼看好這款飲料的市場？”

他畢竟沒有未卜先知的本領，覺得老闆堂堂一個千億富翁，對這款飲料非常看重，有些讓人意外。

林祖輝說道：“不要小看一款有前景的產品，畢竟內地的人口在那裏！而內地的經濟越是發展的迅速，那麼以我們華夏勤勞的本性，加班的人得有多少，需要這塊盈利自然就多。”

勤勞是華人的本性，香江雖然是ZB主義，但加班依舊非常厲害，而且很多都沒有加班費。這邊雖然也有工會，但遠沒有歐美的工會厲害。

充分說明，那玩意和Z度也沒有關係！

誰叫華人是勤勞的代表呢！

袁天凡點點頭，說道：“嗯，我聽研發團隊說，年底應該可以出類似的產品了。”

“好，到時候拿着產品去和華夏食品公司（國企）談合作，否則就是我都難拿到許可！”

“嗯，畢竟這個飲料，不符合內地的食品安全，謹慎是有必要的。”

“所以說，還需要在內地官方的指導下，將配方進行改良。一切順利，1994年底應該可以上市了。屆時，內地的經濟又增長了很多，市場接受能力大大增強。”

袁天凡知道，自家老闆一開始就是非常看好內地的經濟；當然了，現在大家確實都看到了內地經濟增長的速度。海外資本紛紛擁入內地，第一是那裏的市場規模大，第二是那裏的勞動力便宜。

第五百一十九章 【多事之秋】

荃灣。

林祖輝帶着關嘉慧和其兩個兒子，來到荃新天地購物中心，體驗一下自家的零售地產。

在這個區域裏（荃灣舊碼頭），新時代集團有四個大項目，分別是兩個購物中心：荃新天地、荃灣廣場；兩個大型住宅屋邨：荃城匯、海之戀，總計6600個住宅單元。

荃新天地購物中心，面積60萬平方尺，是荃灣目前開業的最大的購物中心，其在1992年正式開業後，吸引了整個荃灣的市民經常前來光顧。

在建的荃灣廣場，那就更大了，是由一幢88層高、一幢42層高的兩幢摩天大廈，以及一個大型購物中心組成；總收租面積爲260萬平方尺，其中購物中心爲38萬平方尺。

當初立項的時候，很多人不理解，林祖輝爲什麼要在挨着的地方同時修建兩個購物中心；當然，現在他們也不理解。

可能只有部分的人理解，那就是新時代集團不將荃灣最好的地段佔領了，那麼別的地產商一樣要來搶佔荃灣的商業地產。

與其陷入和其它公司的競爭，還不如自己的兩個購物中心競爭。

當然了，兩個購物中心略有不一樣：荃新天地奢侈品品牌的比重，肯定是不會及荃灣廣場的；荃新天地的頂樓是兒童康樂設施，荃灣廣場的頂樓是園林式的風景，展示樹木化石。

整個荃灣舊碼頭項目，將在1997年年初竣工，並投入使用；屆時，正是香江地產高峯，招租不愁，租金也不用發愁。

“巴巴，我要去遊樂場！”林文驊一到荃新天地，就熟門熟路的說道。他生性好動，性格跳脫，好在聰明伶俐，學習能力還是不錯的。

林祖輝點點頭，然後就有保鏢帶他和他弟弟去遊樂場，正好留下林祖輝和關嘉慧逛街購物。

在香江，一些大型商場設有兒童樂園，大人可把小孩寄放在樂園玩耍，自己放心去購物；而荃新天地的頂層遊樂場正是如此功效，非常的受到市民歡迎。

做購物中心（零售商業地產），絕不是簡單的招租、收租，而是一門深厚的學問；從整個購物中心立項開始，就需要在建築設計上面獨樹一幟，富有底蘊和文化；後續的招租、管理，亦是門學問。

而在香江零售領域，不怕你賣高價，就怕你壓價；也很少發生宰客事件，即使有，被宰的也是境外遊客，尤其是法律意識淡薄的內地遊客。

宰客非經商的正途，香江有消委會和傳媒，一旦被他們抓住，這家店的信譽就算毀了；消委會可代顧客退換和索賠，情節嚴重，消委會還會在傳媒予以曝光。

總體來說，宰客事件很少，營商環境在世界上名列前茅。

香江零售還有個優點，那就是商店的服務態度，無論買與不買，店家均笑臉相迎。

當然了，以林祖輝在香江生活九年的經歷，會覺得：“做生意就該是這樣！”

但香江有一個領域，服務是真的堪憂，那就是一些小型餐飲店；而且是那些生意很好、祖傳下來的餐飲店，店主是有些臭脾氣。可能在他們看來，老店就是口味，無需服務。

關嘉慧挽着林祖輝的胳膊，很享受行人看向她的眼神，她認爲看她的人，都是羨慕她。

而林祖輝卻不在意這些細節，雖然是陪妻兒逛街購物喫飯，但他卻在考察荃新天地。

零售商業地產是一門高深的學問，新時代集團目前取得的成績還不足以驕傲。內地的幾個中環廣場，在千禧年就會陸續開業，是否可以取得預期的成功？特別是三里屯的那個中環廣場，首次將藝術和時尚融於進去（因爲是低密度購物中心），是否會取得不錯的成績。

“你帶孩子經常來這裏？”林祖輝好奇的問道。剛纔林文驊的表現，似乎對這裏很熟悉。

“偶爾來，文驊喜歡這裏，說這裏有很大的遊樂場和音樂噴泉，我就每個月都會帶他來玩一兩趟。”關嘉慧露出一種幸福表情的說道。

兩個兒子就是她的護身符和以後的依靠，談及自然容易面露幸福。

林祖輝點點頭，荃新天地的音樂噴泉也是一絕，每次開始，都有大量的人觀看，算是香江最大規模的音樂噴泉。

“這邊沒有多少你需要購買的品牌吧？”他繼續從客戶嘴裏套話。

關嘉慧自然的說道：“沒有啊！這邊比起中環、銅鑼灣、尖沙咀的購物中心，整體檔次確實差了一點，但勝在數量多，奢侈品也是很多的，可以說是中高端聚集地了，附近的市民對這裏好評很多呢！”

說完，關嘉慧發現有些不對勁，連忙挽緊林祖輝的胳膊，補充道：“我不一定要購買奢侈品呢，只要漂亮和適合，我都會買的。”

林祖輝笑着說道：“言不由衷！你除了會穿I.T時裝零售旗下的衣服，哪裏還看得上其它中端品牌。”

關嘉慧可憐巴巴的說道：“那我下次也去佐丹奴和真維斯看看，有沒有適合我的！”

她這才發現，今天林祖輝穿的就是佐丹奴的休閒裝，不過不知道爲什麼，這個中低端休閒品牌，穿在自己男人身上，給人的感覺就好像奢侈品一樣。

“亂揣摩我的意思，文驊給你學得一模一樣，鬼精鬼精的！”林祖輝沒好氣的說道。

“哪有，纔不是學我的呢，他本來就像你那麼聰明，就是有點稍微愛玩而已！”關嘉慧急着解釋道。

“知道了，老夫老妻了，還玩什麼小心眼。我還不知道你，喜歡名牌，什麼時候講過你！”林祖輝安撫道。

“嘻嘻，說明我男人魅力不減當年，我緊張你嘛！”關嘉慧就差掛在林祖輝胳膊上，看着林祖輝撒嬌道。