作者：任猪飞
曼哈頓的寫字樓，最近兩三年投資不得，不然自己就要丟人！
首先，他想起投資曼哈頓商業地產的根據是：巴菲特前世在1993年投資了一筆紐約大學周邊的商業物業，五年有150％的收益。搞不好，有這個投資回報率是因爲他買到了打折貨（不良資產拍賣），而且還因爲是紐約大學周邊的商業地產，因爲大學搬不走。
其次，若說後續曼哈頓寫字樓轉旺，一定是有原因的，最大的可能就是互聯網和金融業發達起來。而據林祖輝所知，在1995年以前，美國銀行業都處於合併、重整當中，在其後的五年標普500銀行指數暴漲250％以上；至於互聯網，至少也得是1994年以後，纔會旺盛起來。綜合考慮，紐約寫字樓可能要等到1994年以後，纔有可能旺盛，並持續到2007年，期間雖然經歷九幺幺，但一年之內就恢復了。
最後，五年回報率150％，好像每年回報率才20％。雖然是不錯，但各方面的時機很重要，更重要的是風險太大。
綜合三個原因，林祖輝決定暫緩投資曼哈頓寫字樓，或者以後少量的投資即可。
幸好！
沒有學前世的日資和某企，不然不僅虧死，而且還丟人！
這也是林祖輝慎重投資的主要一個原因：
前世，日本三菱土地投資曼哈頓的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14億美元購買15棟寫字樓，到了1996年，僅賣出11億；再加上期間日元升值的因素，這筆生意三菱土地虧損了880億日元（8億多美元）。和三菱土地一樣，日資在八十年代後期購買的美國地產，幾乎是以虧損出局。
前世到了21世紀，還有某企紛紛去曼哈頓購買大廈，同樣是虧損出局。
所以說，以不僅美元可以收割各國財富，就連美國的大廈都可以收購各國的財富。
林祖輝暗暗後悔，不該在鄭裕桐等人面前大吹NB；
但好在他沒有付諸行動，不然以後真是從神壇掉下來了。
……
4月20日，星期一。
林祖輝來到自己的華置中心辦公室，心裏踏實了不少。並告誡自己，近幾年新時代集團還有要慎重出海投資，以免這艘大船發生傾斜；翻船倒不至於，畢竟新世界集團已經成長爲軍艦級別的公司。
過了一會，梁真勳來到他的辦公室，並說道：“老闆，供股集資的籌備工作，已經好了！”
集資還是要集資的，錢還是有用處的！
所以，林祖輝說道：“那就發出公告吧！”
“好的！”
接着，林祖輝說道：“準備拿出2.5億美元，我要投資一隻美股！”
梁真勳馬上問道：“那曼哈頓寫字樓的投資，需要準備多少？”
林祖輝說道：“暫時不是好時機，我去考察了一遍，不容樂觀。所以就投資證券吧，其餘資金用於發展香江、內地的地產行業！”
“好的，我知道了！”
待梁真勳離開後，林祖輝放鬆了一下。正所謂雁過拔毛，此次去紐約，多多少少要有點收穫。
所以，他打算安排新時代集團投資微軟的股票。
目前，微軟的市值已經漲至230億美元，後期每年的平均回報率30％以上，到2000年還有20多倍的漲幅，非常值得投資。
而林祖輝的恆金投資持股才2％，並且是經過離岸、分散處理的，並不算非常惹眼。
而新時代集團再投資1％多點，自然是光明正大的投資。
這樣一來，新時代集團投資花旗銀行和微軟的股票，以後再投資美國的商業地產，綜合起來的回報率，便屬於穩當的投資。
上午，華人置業的高毅，帶着太古集團主席施雅迪、太古地產簡基富，來到林祖輝的辦公室。
能這麼快上門，林祖輝也是比較意外。
但不管怎麼說，上門便是客，更何況林祖輝和施雅迪有過多面之交。
他客氣的伸出手，並笑容可掬的說道：“是什麼風，將你們兩位貴客，送到了我的辦公室！”
施雅迪笑着回應道：“自然是林先生這股風，將我們引進了你的辦公室。”
林祖輝一邊邀請幾人坐下，一邊故作不知的說道：“何解？”
施雅迪認真的說道：“是這樣的，我們想買下華人置業在去年購買的兩座鰂魚涌的大廈！”
林祖輝頓時爲難起來，並端起茶杯，飲茶。
施雅迪馬上繼續說道：“我知道這有些突兀，畢竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江寫字樓的前景。所以，我們願意溢價三成購買！”
太古集團不敢在林祖輝面前耍花槍，故報價合理。當然，這僅僅是看似合理，實則遠沒有達成林祖輝的胃口。
當初，他購買這兩座大廈是抱着兩個心思的：
第一，炒大廈；第二，投資大廈。
都是穩賺不賠的買賣，但實際上是炒大廈的心思多一點，鰂魚涌的發展前景還是有限的。
林祖輝放下茶杯，說道：“施雅迪先生，不如由我們華人置業，買下你們在鰂魚涌的三幢大廈。說實話，那裏一共有八幢大廈可以進行重建，我的本意是將那裏全部重建，並連在一起，作爲一個長期的發展計劃。屆時，一些租戶承受不起中環、灣仔，便可以將那裏開闢爲第二辦公空間。”
施雅迪、簡基富頓時臉上忽便，因爲林祖輝的想法，和他們不侄稀Ｌ诺禺a此次厚着臉皮，上門求購，就是有兩個原因：第一，香江的寫字樓上漲是趨勢；第二，鰂魚涌算是太古地產的老巢，在寫字樓旺盛的前景下，那裏八幢商廈可以一幢幢的進行重建高樓，並進行整體規劃，可以成爲一個商業中心。
而如今，林祖輝提出這個觀點，就說明這裏的價值不菲。
施雅迪馬上說道：“林先生，我們有三幢，你們只有兩幢。而且，鰂魚涌對我們太古地產來說有不一樣的意義。我們願意繼續就價格，進行商量！”
林祖輝思考了一下，然後說道：“三成是不可能的，這個價格我等到年底就值這個了，長期投資更是收益巨大。實在不行，我們可以兩家聯合開發這裏的商業中心，大廈產權獨立，但統一規劃重建。這樣一來，不僅可以效率更高，還可以兩全其美。”
施雅迪不想合作，只想買回，咬咬牙說道：“我們願意五成價格！”
事情到了這裏，林祖輝也還價到：“如果你們非得要，我們也可以成人之美，不過價格得16.5億，一分都不可能少。亦或者，你們可以兩年後，再來和我談價格！”
兩年後，16.5億未必買得下這兩幢大廈，而且還可以收兩年租金。
看林祖輝如此堅決，施雅迪也知道，別人對行情非常懂，是不會輕易交出兩幢大廈的。至於兩年後，自己搞不好需要出更多的價格。
“16.5億，成交！但我們想讓這筆交易的價格保密，以免引起市場的太大影響！”
他不是擔心市場影響，而是擔心不利於其它大廈的收購談判。
林祖輝笑着說道：“明年我們公司年報，是肯定要公開的。”
“這個沒有問題！”
“那好吧！既然這次合作不成，希望我們下次可以合作！”
施雅迪回應道：“非常樂意！這次也算是合作，只是我們想將這個鰂魚涌作爲公司的以後長期發展計劃。而以新時代集團的實力，未必肯十年二十年的長期計劃！”
林祖輝大方的說道：“確實太長了，不符合我做事的作風！”
華人置業高毅不由得佩服自家的老闆，很明顯主觀意識就是炒樓，還說得如此堂皇。不到半年時間，就賺了五成出頭，金額足足五億多，這錢實在太輕鬆了。
南華早報大廈、凸版大廈，一共花了不到11億，如今純賺5億多，確實賺大了。
其實，林祖輝也不是心狠之輩，若是開價18億，搞不好太古在年底也會同意的。兩幢大廈本身不值那麼多溢價，但是整體計劃來看，他可以再升值一兩成。
待施雅迪和監基富離開後，林祖輝對高毅說道：“七月份開始招租中環廣場、萬國寶通中心，一定要做好管理。信譽好的企業，租金可以適當優惠，做長期投資準備。提防草鞋公司，以免造成信譽損失。租期不宜過長，租金最近幾年是上漲趨勢。”
華人置業並不是一個簡單的收租公司，而是一家優秀的商業地產管理公司。商場管理是一門高深的行業，如何吸引世界知名品牌前來，如何分配商場結構、如何進行管理……這些都是非常考驗管理層的。
這些年，華人置業在這方面積累了很多經驗，並長期考察歐美日的購物中心等，揚長避短，進一步加強這方面的管理實力。
這樣一來，不僅可以管理好香江的商場網絡，還可以管理好內地的商場網絡。
高毅點點頭，說道：“嗯，我們一定把好關。特別是中環廣場，那是我們新時代集團的旗艦商業中心，一定會管理成世界最優秀的商業中心。而萬國寶通中心，有我們也會和花旗合作，打造一個亞洲金融核心區。”
林祖輝滿意的說道：“萬國寶通中心，算是爲我們的團隊積累金融大廈的經驗。晚點在魔都，我還會投資一幢環球金融中心，所以團隊要多學習。”
“好的！”
林祖輝是花旗銀行的重要股東，雖然沒有參與管理的權利，但絲毫不影響林祖輝和花旗銀行的關係。除此之外，林祖輝本身就是銀行老闆，更是有股神的美譽。
所以，魔都環球金融中心，新時代集團一定不會錯過的。
第四百四十六章 【林祖輝的粉絲】
當新時代集團宣佈發行新股，籌集30億港幣資金，大股東全額認購（按持股比例）時，香江輿論沸騰了。
在大家看來，林祖輝年年參與供股集資，年年倒貼資金給新時代集團，個人就像有聚寶盆似的。
有專業人士在媒體指出：林祖輝先生所有的上市公司，都是‘倒貼’的；特別是新時代集團，他本人供股已經超過100億，而股息僅有20億出頭。
一時間，人們紛紛猜想，林祖輝的錢從而來？
既不是有祖業的出身，也未曾有賺錢的非上市公司和產業。
唯一的可能，就是金融獲利！
那麼問題來，要在金融獲利多少，纔能有如今的家產呢？
肯定是200億以上！
不可思議。
更讓人不可思議的是，新時代集團本來就是香江現金流最足的地產公司，如今依舊選擇供股集資。
人們紛紛猜測，新時代集團又有不少大行動了。
利好，絕對是利好消息！
投資者們紛紛認購新股，以及大炒新時代集團的股票。
而新時代集團的供股集資，也引起了地產界的同行擔憂，據說新時代集團的現金流近百億，再加上其滾滾而來的地產純利，新時代看上的項目誰還爭得過。
若不是新時代集團最近在官地拍賣、私人土地購買等減少了力度，大家的壓力更會大。
比方說恆隆地產，自從在‘樂古置業’失敗後，便開始走下坡路；不僅土地儲備稀少，就連收租物業也沒有投資太多。
恆隆地產的董事局主席陳啓宗最近親自赴英美日等國，進行全球巡迴推介恆隆集團；即引進先進管理技術，也向海外投資者發行可換股債券，以此希望打破銀行收緊銀根；與此同時，陳啓宗也在籌備供股集資，籌集更多的資金用於發展地產。
再不下大工夫，恆隆地產將淪爲中型地產公司了！
然而。
就在大家感嘆新時代集團的現金流充足的時候，新時代集團宣佈再發行20億的可換股債券。
凡持有這批可換股債券，可在1993年12月31日，以100元每股的價格進行換股；若是不願意換股，亦可在1993年12月31日取回本息，年息爲4.5％。
新時代集團同時宣佈，已經有人認購了10億的可換股證券。
是誰，不言而喻！
一時間，投資者紛紛奔跑起來，搶購新時代集團發行的可換股證券。
存銀行才3釐多的利息，而可換股債券年息有4.5釐；
重要的是！
重要的是，林祖輝先生認購了10億可換股債券，那麼就相當於他本人覺得，1993年的12月，新時代集團的市值將達到1600億以上。
大股東如此有信心新時代集團的股價，自然也帶動了投資者們的熱情。
一時間，受委託的百富勤投資銀行門口，大排長龍，人聲鼎沸。
“不敢相信啊，林祖輝先生是不是覺得兩年後，新時代集團的市值要突破2000億呢！”一名投資者對四周的人說道。
“不敢相信，那就不要排隊嘛！”一名投資者開玩笑的說道。
“放P，我是那個意思嘛！在香江，我只服林祖輝先生的投資，從未失手！他是我的偶像，雖然我不能做老闆，但是我是新時代集團的大股東，每年我的餘錢都買他們的股票！”
一時間，迎來腥说牧w慕、佩服的眼光。每年都會買，還是大股東，那一定賺了不少了？
故有人問道：“你持有多少，就敢說自己是大股東！”
投資者得意的說道：“馬馬虎虎吧，也就一套大房子的錢。我計算過，我就是買房子，就不如買新時代集團的股票。這個投資，太划算了！”
一時間，周圍人再也不敢小窺別人了！
一套大房子，怕是得三四百萬左右，說是大股東，倒也說得過去。
關鍵是，別人賺到了！
如果林祖輝在現場，一定會狠狠的誇獎這個投資者，他可以用人格保證，新時代集團不管是股價上漲，還是以後的股息，都會比滙豐銀行好。
新時代集團是他手中最大的武器和盾牌，他會拼命的發展其壯大，最終形成一個以地產爲核心的綜合性集團。世界500強只是小目標，他的目標是前100強。
此次新時代集團發行債券，都是香江本地人在購買，比起那些需要去海外推介的地產公司，無疑是更具實力的象徵。
當然了，林祖輝的帶頭作用，應該是加了三成的功勞！個人的魅力，即他是新時代集團的董事局主席，又加了三成的功勞。
其餘四成功勞，纔是新時代集團的業績，以及市道好。
但不管這麼說，新時代集團在短短的一段時間裏，獲得50億港幣的現金，一時間震驚港九。
……
5月2日，星期六。
林祖輝來到亞視，昨天晚上亞視出品的第二部‘港流’電視劇——《天國的階梯》正式播送，依舊是二十集的悲劇。
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