作者：鬼谷孒
這些衣服是你的工作所需，必須有，你也可以另外定做自己喜歡的風格。
隨便你去哪裡辦一張游泳池的會員證，以後你一個星期去游泳的次數不能少於三次，這是工作，不能討價還價。”
龍學美聽完，沉默不語。
“有什麼看法或意見可以提出來，我要的秘書不是一部聽話機器，你需要幫我開闊思路，也要糾正我的錯誤，看到我出錯，要第一時間指出來，在我不認可的時候，還要據理力爭。
注意了，是據理力爭，不是胡攪蠻纏，擺事實講道理。這是我第一次提醒，等以後你真犯這個毛病，我會提醒你兩次，兩次改不了，那就不用改了。”
龍學美又沉默了一會，過了將近半分鐘才說道：“我能理解檢查身體和定做衣服是工作需要，但去不去游泳是我自己的事。”
“上午我捏你手，捏你腿，又捏了你的腰，難道你以為我是為了輕薄你？”冼耀文嗤笑道：“一塊洗衫板，有什麼好看的。24小時待命不是你咬牙就能堅持的，需要健碩的身體作為後盾，游泳不僅能提高你的心肺功能，也能塑造身材，再配合食補，用不了半年，或許你的身材會變成前凸後翹。
游泳是我的硬性要求，除此之外，你應該再堅持一項自己喜歡的邉樱焉眢w練好了，才能更好地工作，這是對我負責，也是對你自己負責。
換個思維角度，如果我不考慮你的身體，也不要求你邉樱弥悻F在年輕，狠狠地用你，透支你的生命力，把你的身體掏空，三年五年，看你精力跟不上了，把你辭退，換下一個年輕的，你會不會覺得好一點？
或許，等你病懨懨躺在床上，我帶著新秘書去慰問你，用你做道具，在她面前演一出先生仁義的戲？”
“呃……”
“讓你賣命不是真要你命，要的是你的智慧和忠铡Ｈ站靡娙诵模^些日子你就會懂我。”
聞言，龍學美點了點頭。
結束一段交談，兩人接著往前走，聊起《塞萊斯蒂娜》、《託美思河的小癩子》，這是龍學美最專業的領域，冼耀文聽多說少。
……
翌日。
冼耀文帶著忙完三件事的龍學美來到半島酒店的門口，赴米歇爾的下午茶之約。
不等下車，米歇爾的車子已經堵在面前，勾了勾手指，然後一腳油門，駛在前面。戚龍雀跟上，開了不到20米，米歇爾的車子靠邊停下。
沒一會，米歇爾提著保溫壺站到冼耀文身前，晃了晃保溫壺，“我們的下午茶。”
冼耀文推門下車，一把抱住米歇爾，來上一個超出禮儀範圍的壁咚式貼面禮，“米歇爾，一日不見如隔三秋，我們許久未見，該談一談提高待遇的問題。”
米歇爾扭動上身，掙脫冼耀文的束縛，隨即睖了他一眼，“亞當，許久未見，你的無恥又增加了不少。”
冼耀文嘿嘿一笑，“米歇爾，70萬馬幣能兌換多少港幣？”
米歇爾指了指邊上的大廈，“亞當，那是我應得的，不是上帝，更不是你的恩賜。”
邊上的大廈是青年會，全稱香港中華基督教青年會，一個專門從事青年相關慈善的組織，中華基督教青年會中學就是這個組織出錢建立。
冼耀文聳聳肩，“不進半島，你想在馬路邊喝下午茶？”
“不，由於你長期曠工，耽誤了友誼院線的正常執行，我只能暫代你的職位。”米歇爾再次指向青年會，“我在五層租了一間辦公室，上去看看我精心為你準備的總經理辦公室。”
“所以，我的秘書叫什麼名字？”
按照米歇爾的性格，既然被她逮住機會插手友誼院線的辦公室事宜，她不趁機安插一個人進公司才怪，最有可能的就是秘書。
米歇爾囅然一笑，“亞當，你還是那麼聰明，等下我給你介紹。”
“先生還是女士？”
“一位漂亮的女士。”米歇爾神秘一笑，引著冼耀文往大廈裡走。
坐電梯上到五層，進入一間簡約的辦公室——7張五工位連線在一起的辦公桌間距寬闊地擺在辦公室中間，給人的感覺辦公室依然空曠，辦公室的面積不小。
“這是上一個租客留下的，500港元賣給了我。”說著，米歇爾指著右側說道：“你的辦公室在那裡。”
跟著米歇爾來到經理辦公室前，冼耀文在門上看見自己的銘牌，門被開啟，映入眼簾的面積足有35平米，一張大班桌，一張秘書桌，桌前坐著一個黑長直女人。
聽到動靜，女人站了起來，顯露出歐洲人的大骨架，身材充滿肉感，有著地母式的厚重，但肉都長在該長的地方，前凸後翹，凹凸有致。
再看臉，一張鵝蛋臉，有東方人的精緻，又有西方人的立體，線條流暢、柔和，又非常緊緻，上挑的細眉搭配深邃的褐色眼睛，給人一種非常欲的感覺，但兩邊臉頰又寫滿拒絕，又欲又拒，很容易挑起男人征服的慾望。
一張堪稱完美的臉再搭配一個線條流暢的希臘鼻，一張豐滿並不外凸的嘴唇，這個女人簡直是歐洲人種中的極品。
只不過這是冼耀文的想法，大骨架在歐洲太普遍，一直不怎麼吃香，能進入極品美人行列的無一不是瘦削的身材。儘管如此，這個女人在當下歐洲人的審美里，也是一個不錯的美人，若是被張大千見了，他一定會撫鬚眉開眼笑地說：“好好好，肥白高，此女甚合我意。”
“弄這麼個極品在這裡，小娘皮到底想幹嘛？”
欣賞只在一剎那，懷疑卻是連綿，冼耀文覺得米歇爾大概不僅僅是放個人在公司看著這麼簡單，或許是打算往他身邊放雙眼睛。
他腦子高速咿D，試著分析暴露給米歇爾的資訊，是否足以推測出他的審美。
也是在剎那間，米歇爾沒有從冼耀文臉上看到明顯的反應，便指著走近的女人說道：“亞當，這是你的秘書卡羅琳·鄧肯，帝國理工學院畢業，之前在英美菸草工作。卡羅琳，這是亞當，你的Boss。”
“Boss，我是卡羅琳。”
“你好，卡羅琳，歡迎加入友誼院線。”冼耀文握了握卡羅琳的手，收回時指了指她的頭髮，“漂亮的黑髮，英國人裡很少見。”
“我奶奶是義大利人。”卡羅琳囅然笑道。
“這樣。”冼耀文頷了頷首，“你先回去工作，晚上我請你吃晚餐。”
“OK。”
冼耀文走到大班椅坐下，等米歇爾相對而坐，他說道：“Boss，有什麼要指示嗎？”
“你不在香港這段時間，港府撥了一塊作價125萬的地皮給模範屋宇會，滙豐撥出300萬的建築費，計劃興建一個擁有七棟廉租屋大廈的模範邨，你猜，模範邨會建在哪裡？”米歇爾一臉詼諧。
“既然是七棟樓，自然要蓋在七姐妹，暗合七七四十九的寓意，我無生老母顯靈，賜下神力，衝進滙豐專殺洋婆子，扶清滅洋。”
“好笑嗎？”米歇爾皮笑肉不笑地說道。
冼耀文板著臉，“談工作的時候不要開玩笑，你有什麼想法？在邊上建一個戲院？”
米歇爾不答反問，“亞當，你知道‘棋盤上的麥粒’的故事嗎？”
“有一天，牛頓拿著一個蘋果找到你，‘米歇爾，我把蘋果抵押給你，你借我兩個梨，我一年給你1/15個蘋果的利息’，米歇爾一聽，這個生意可以做，於是答應了。
過了幾天，牛頓又拿來一個蘋果，‘米歇爾，我有四個梨，都抵押給你，你借我八個蘋果……’”
冼耀文攤了攤手，“米歇爾，我知道滙豐你家開的，你想多拉幾筆貸款無可厚非，但也不能逮著我一隻羊薅啊，我們的啟動資金就是貸款，蓋戲院再抵押貸款，光是利息就能讓我們喘不過氣來。”
叮！
米歇爾搖了搖手裡的打火機，把火苗熄滅後放在桌上，一股白煙從嘴裡吐出，直直射向冼耀文的面門，“亞當，請不要在我面前裝傻。”
“好吧。”冼耀文聳聳肩，“棋盤上一共9，223，372，036，854，775，808顆麥粒，差不多4192億噸。”
“亞當……”
“OK，OK。”冼耀文抬起手做投降狀，“既然你想玩方冪，那就玩吧。本來我有一個不錯的創意準備留著自己玩，現在我貢獻出來，用來換取10%的利潤分紅，專案利潤我個人先拿走10%，剩下的我們再按照股份分紅。”
“只要你的創意夠好，我沒問題。”米歇爾語笑嫣然。
“我需要更低的貸款利息。”
“絕無可能。”米歇爾搖頭，“3.28%的利息僅此一次，再也拿不到了。”
冼耀文輕笑道：“要不我們引入一個戰略伙伴，比如格蕾絲。”
米歇爾衝冼耀文做了一個“Fuck”的口型，接著說道：“我只能保證利息不會太高，但必須有抵押。”
“抵押沒問題，儘快給我一個具體的數字，我需要計算成本。”
“三四天就能告訴你，說說你的創意。”
“我的創意很長，先把你的下午茶倒上。”冼耀文指了指桌上的保溫杯。
“你說，我幫你倒。”米歇爾說著，旋開保溫杯的蓋子。
“知道吳多泰嗎？”
米歇爾把盛滿冰咖啡的保溫杯蓋子遞給冼耀文，“分層出售。”
“對，分層出售，田土廳已經有了分割地權的先例，分割的再細一點想必也沒有問題，這樣一來，分層出售可以進一步為分單元出售，一棟樓一層可以有多個單元，這樣每英尺的建築成本可以降下來不少。”
冼耀文喝一口冰咖啡，愜意地撥出一口濁氣，緩了緩接著說道：“節約成本是其中一個好處，另外的好處是需要面對更多的客戶，人多力量大。
米歇爾，這裡有地圖嗎？”
“中間抽屜。”
“這小娘皮是不是天天琢磨我？”
心裡嘀咕著，冼耀文拉開抽屜，在一疊地圖裡翻了翻，拿出港島地圖攤在桌面上，瞟一眼，手指落在七姐妹上。
“模範邨是不是建在英皇道東面？”
“是。”
冼耀文的手指沿著英皇道移動了一段距離，點了點，說道：“這裡我記得是一片空地，又正好處在小上海的範圍內，非常適合用來建戲院綜合體，不單單是戲院，而是一個商場，購物、餐飲、娛樂融為一體。”
“友誼商場？”
“對，商場，邀請著名品牌好邅砣腭v，不僅不收租金，每年再給對方20萬的入駐費……米歇爾，有不同意見可以提，不要打人。”
米歇爾拋給冼耀文一個白眼，“亞當，不要太過分。”
“只是玩笑。”冼耀文悻悻一笑，繼續說道：“商場的經營理念‘泡半天’，一個客人從商場的大門進入再到離開，需要半天時間。
我們可以假設多種情況：單獨男性客人、單獨女性客人、多個男性客人、多個女性客人、多個男女混搭客人、一對戀愛、一個家庭，商場內部應該怎麼設計才能讓他們在商場裡待上半天？
我以家庭為例說一說，一對夫妻帶著兩個最小的孩子，上午十點進入商場，他們可以先去逛一下玩具店，上海人比較時髦，成長於二三十年代的上海人並不缺少玩具，鐵皮玩具、賽璐珞（塑膠）玩具、木製玩具、洋囡囡（娃娃）、童車蕩馬、橡膠玩具、布玩具、紙玩具，還有各種棋子玩具。
大人們自己小時候擁有，自然也捨得給孩子買，我出差之前，小上海範圍內還沒有一家大型的玩具店，兩個多月過去，不知道現在有沒有？”
米歇爾搖頭，“我昨天剛去過七姐妹，沒看到有。”
“OK，一家大型玩具店，租金+創意，一年怎麼也要收一萬七。有玩具店，自然也要有文具店，不賣普通文具，只賣高檔、高價、新奇的玩具，就說鉛筆盒，鐵皮的哪裡都可以買到，但是塑膠的比較少見，完全可以開發幾款塑膠的鉛筆盒，在顏色和造型上下點功夫，想要熱賣問題不大。”
冼耀文擺了擺手，“細節不多說，過幾天我會給你一份完整的計劃書。三層面積一萬呎左右的商場，只要買下地皮，建築設計圖一出來，馬上就開始秘密招商，先收取幾個大商戶的租金定金，然後你把地皮拿去抵押貸款，用預付款和貸款支撐前期的建設費用；
當商場蓋好一層，馬上進行大面積招商，同時開展一系列的促銷活動，比如預付1000可抵1500；
等商場結頂，結清地皮抵押的貸款，把地皮和商場建築進行打包，再次抵押貸款，貸出來的資金用於購買地皮進行下一個戲院建設；
商場郀I半年後，視情況拆分出售商鋪產權，或一次性打包出售未來10年、20年的租賃合約，儘快回毁Y金。”
“亞當，最後一步出售產權是建立在商場生意火爆的前提上？”米歇爾說道。
“當然，生意不好誰來買。”
“生意好為什麼要賣？我們可以自己經營長期收取租金，等樓價漲到一定程度再考慮出售。”米歇爾理所當然道。
“因為小上海的上海人有相當一部分沒有穩定、可持續的進項，他們只是在消耗自己的積蓄，一旦積蓄消耗殆盡，便會落入赤貧。”冼耀文攤了攤手，“客戶會隨著時間不斷流逝，從長遠來看，我們商場的未來並不樂觀。”
米歇爾點點頭，“這一點我沒有想到，我認同你的說法。”
“其實這一點我們是可以利用的，商鋪的招商物件，我準備重點放在上海人身上，只出不進，一定會產生危機感，我們可以設計一個商鋪租賃投資計劃：
以較低的價格把商鋪租給上海人三年或五年，但管理權在我們手裡，我們把商鋪以較高的價格、季付的方式租出去，上海人從中賺取租金差價，我們賺取一定數額的管理費。”
“好主意。”米歇爾眼睛一亮，“亞當，我非常期待看到完整的計劃。”
“嗯哼。”
“請說說分單元出售。”
第231章 大計劃
“單元既簡單又複雜，在分層出售出現之前，買樓的客戶主要是金山阿伯，他們置業的目的基本是為了收租，深水埗那些店鋪街的物業是他們最喜歡的，一棟一棟都被金山阿伯買走。
等上海人大批過來，剩下的那些也被買走，上海人的想法和金山阿伯差不多，買樓都是為了收租。我認識不少上海婆，什麼陳太、張太、王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租過日子。
我計算過，買一棟樓用來出租，不考慮通貨膨脹，差不多78個月能收回成本，當作一項低風險投資還是不錯的。”
冼耀文呷一口咖啡，潤了潤嗓，接著說道：“分層出售之後，買樓純粹用來自住的家庭也不多，他們通常會拿出一間或兩間房用來出租，自己一家子窩在一間屋裡。
之所以如此，原因很簡單，香港現在建的新樓多是1000呎的面積，每呎價格在18元上下浮動，拿下一層大約需要1.8萬元，這筆錢對大部分家庭都是非常大的負擔，那些已經買樓的家庭，其中不少應該靠著東挪西借才能買得起樓，他們不得不開源節流，儘快堵上窟窿。
綜上所述，在不考慮舒適性的前提下，一個家庭不需要1000呎就能住得開。
我以一個三世同堂的家庭來舉個例子，奶奶、爸爸、媽媽、兄弟姊妹5個，全家一共8口人……”
“為什麼沒有爺爺？”米歇爾打斷道。
“死了，底層家庭的男性四十五歲是一道小坎，五十是一道大坎，能跨過兩道坎的不多。”冼耀文沒解釋太多，直接轉回正題，“一間400呎（37㎡）的單元可以隔出兩室一廳一廚一衛，爸爸媽媽加一個最小的孩子住主臥，次臥裡可以擺一張高低鋪，上下各睡兩個孩子，奶奶睡在客廳，早收晚搭。
這已經是比較極端的情況，還是能住得開，人口比較少的家庭更不用說。
400呎的房子，售價差不多7200元，足足少了一萬多，有購買能力的家庭數量呈幾何倍增加，而增加的這一部分，過日子更加精打細算，對價格和優惠更加敏感。”
說到這，冼耀文問米歇爾，“你知道那些地產商為什麼只建1000呎的樓嗎？”
“地產商都是小商人，資金不足以建更大的樓。”米歇爾乾脆地回答道。
“是的，地產商的實力都不強，所以我們可以找他們進行合作，我們負責拿地、立項和銷售，他們負責建樓，等樓一結頂，就可以分到利潤。”
上一篇：美漫：编织未来，从究极空我开始
下一篇：刚改邪归正，重生成悟性学霸了