香江新豪门 第321章

曼哈顿的写字楼，最近两三年投资不得，不然自己就要丢人！

首先，他想起投资曼哈顿商业地产的根据是：巴菲特前世在1993年投资了一笔纽约大学周边的商业物业，五年有150％的收益。搞不好，有这个投资回报率是因为他买到了打折货（不良资产拍卖），而且还因为是纽约大学周边的商业地产，因为大学搬不走。

其次，若说后续曼哈顿写字楼转旺，一定是有原因的，最大的可能就是互联网和金融业发达起来。而据林祖辉所知，在1995年以前，美国银行业都处于合并、重整当中，在其后的五年标普500银行指数暴涨250％以上；至于互联网，至少也得是1994年以后，才会旺盛起来。综合考虑，纽约写字楼可能要等到1994年以后，才有可能旺盛，并持续到2007年，期间虽然经历九幺幺，但一年之内就恢复了。

最后，五年回报率150％，好像每年回报率才20％。虽然是不错，但各方面的时机很重要，更重要的是风险太大。

综合三个原因，林祖辉决定暂缓投资曼哈顿写字楼，或者以后少量的投资即可。

幸好！

没有学前世的日资和某企，不然不仅亏死，而且还丢人！

这也是林祖辉慎重投资的主要一个原因：

前世，日本三菱土地投资曼哈顿的洛·克·菲·勒中心，1989年花了14亿美元购买15栋写字楼，到了1996年，仅卖出11亿；再加上期间日元升值的因素，这笔生意三菱土地亏损了880亿日元（8亿多美元）。和三菱土地一样，日资在八十年代后期购买的美国地产，几乎是以亏损出局。

前世到了21世纪，还有某企纷纷去曼哈顿购买大厦，同样是亏损出局。

所以说，以不仅美元可以收割各国财富，就连美国的大厦都可以收购各国的财富。

林祖辉暗暗后悔，不该在郑裕桐等人面前大吹NB；

但好在他没有付诸行动，不然以后真是从神坛掉下来了。

……

4月20日，星期一。

林祖辉来到自己的华置中心办公室，心里踏实了不少。并告诫自己，近几年新时代集团还有要慎重出海投资，以免这艘大船发生倾斜；翻船倒不至于，毕竟新世界集团已经成长为军舰级别的公司。

过了一会，梁真勋来到他的办公室，并说道：“老板，供股集资的筹备工作，已经好了！”

集资还是要集资的，钱还是有用处的！

所以，林祖辉说道：“那就发出公告吧！”

“好的！”

接着，林祖辉说道：“准备拿出2.5亿美元，我要投资一只美股！”

梁真勋马上问道：“那曼哈顿写字楼的投资，需要准备多少？”

林祖辉说道：“暂时不是好时机，我去考察了一遍，不容乐观。所以就投资证券吧，其余资金用于发展香江、内地的地产行业！”

“好的，我知道了！”

待梁真勋离开后，林祖辉放松了一下。正所谓雁过拔毛，此次去纽约，多多少少要有点收获。

所以，他打算安排新时代集团投资微软的股票。

目前，微软的市值已经涨至230亿美元，后期每年的平均回报率30％以上，到2000年还有20多倍的涨幅，非常值得投资。

而林祖辉的恒金投资持股才2％，并且是经过离岸、分散处理的，并不算非常惹眼。

而新时代集团再投资1％多点，自然是光明正大的投资。

这样一来，新时代集团投资花旗银行和微软的股票，以后再投资美国的商业地产，综合起来的回报率，便属于稳当的投资。

上午，华人置业的高毅，带着太古集团主席施雅迪、太古地产简基富，来到林祖辉的办公室。

能这么快上门，林祖辉也是比较意外。

但不管怎么说，上门便是客，更何况林祖辉和施雅迪有过多面之交。

他客气的伸出手，并笑容可掬的说道：“是什么风，将你们两位贵客，送到了我的办公室！”

施雅迪笑着回应道：“自然是林先生这股风，将我们引进了你的办公室。”

林祖辉一边邀请几人坐下，一边故作不知的说道：“何解？”

施雅迪认真的说道：“是这样的，我们想买下华人置业在去年购买的两座鲗鱼涌的大厦！”

林祖辉顿时为难起来，并端起茶杯，饮茶。

施雅迪马上继续说道：“我知道这有些突兀，毕竟以林先生的眼光，肯定是看到了香江写字楼的前景。所以，我们愿意溢价三成购买！”

太古集团不敢在林祖辉面前耍花枪，故报价合理。当然，这仅仅是看似合理，实则远没有达成林祖辉的胃口。

当初，他购买这两座大厦是抱着两个心思的：

第一，炒大厦；第二，投资大厦。

都是稳赚不赔的买卖，但实际上是炒大厦的心思多一点，鲗鱼涌的发展前景还是有限的。

林祖辉放下茶杯，说道：“施雅迪先生，不如由我们华人置业，买下你们在鲗鱼涌的三幢大厦。说实话，那里一共有八幢大厦可以进行重建，我的本意是将那里全部重建，并连在一起，作为一个长期的发展计划。届时，一些租户承受不起中环、湾仔，便可以将那里开辟为第二办公空间。”

施雅迪、简基富顿时脸上忽便，因为林祖辉的想法，和他们不谋而合。太古地产此次厚着脸皮，上门求购，就是有两个原因：第一，香江的写字楼上涨是趋势；第二，鲗鱼涌算是太古地产的老巢，在写字楼旺盛的前景下，那里八幢商厦可以一幢幢的进行重建高楼，并进行整体规划，可以成为一个商业中心。

而如今，林祖辉提出这个观点，就说明这里的价值不菲。

施雅迪马上说道：“林先生，我们有三幢，你们只有两幢。而且，鲗鱼涌对我们太古地产来说有不一样的意义。我们愿意继续就价格，进行商量！”

林祖辉思考了一下，然后说道：“三成是不可能的，这个价格我等到年底就值这个了，长期投资更是收益巨大。实在不行，我们可以两家联合开发这里的商业中心，大厦产权独立，但统一规划重建。这样一来，不仅可以效率更高，还可以两全其美。”

施雅迪不想合作，只想买回，咬咬牙说道：“我们愿意五成价格！”

事情到了这里，林祖辉也还价到：“如果你们非得要，我们也可以成人之美，不过价格得16.5亿，一分都不可能少。亦或者，你们可以两年后，再来和我谈价格！”

两年后，16.5亿未必买得下这两幢大厦，而且还可以收两年租金。

看林祖辉如此坚决，施雅迪也知道，别人对行情非常懂，是不会轻易交出两幢大厦的。至于两年后，自己搞不好需要出更多的价格。

“16.5亿，成交！但我们想让这笔交易的价格保密，以免引起市场的太大影响！”

他不是担心市场影响，而是担心不利于其它大厦的收购谈判。

林祖辉笑着说道：“明年我们公司年报，是肯定要公开的。”

“这个没有问题！”

“那好吧！既然这次合作不成，希望我们下次可以合作！”

施雅迪回应道：“非常乐意！这次也算是合作，只是我们想将这个鲗鱼涌作为公司的以后长期发展计划。而以新时代集团的实力，未必肯十年二十年的长期计划！”

林祖辉大方的说道：“确实太长了，不符合我做事的作风！”

华人置业高毅不由得佩服自家的老板，很明显主观意识就是炒楼，还说得如此堂皇。不到半年时间，就赚了五成出头，金额足足五亿多，这钱实在太轻松了。

南华早报大厦、凸版大厦，一共花了不到11亿，如今纯赚5亿多，确实赚大了。

其实，林祖辉也不是心狠之辈，若是开价18亿，搞不好太古在年底也会同意的。两幢大厦本身不值那么多溢价，但是整体计划来看，他可以再升值一两成。

待施雅迪和监基富离开后，林祖辉对高毅说道：“七月份开始招租中环广场、万国宝通中心，一定要做好管理。信誉好的企业，租金可以适当优惠，做长期投资准备。提防草鞋公司，以免造成信誉损失。租期不宜过长，租金最近几年是上涨趋势。”

华人置业并不是一个简单的收租公司，而是一家优秀的商业地产管理公司。商场管理是一门高深的行业，如何吸引世界知名品牌前来，如何分配商场结构、如何进行管理……这些都是非常考验管理层的。

这些年，华人置业在这方面积累了很多经验，并长期考察欧美日的购物中心等，扬长避短，进一步加强这方面的管理实力。

这样一来，不仅可以管理好香江的商场网络，还可以管理好内地的商场网络。

高毅点点头，说道：“嗯，我们一定把好关。特别是中环广场，那是我们新时代集团的旗舰商业中心，一定会管理成世界最优秀的商业中心。而万国宝通中心，有我们也会和花旗合作，打造一个亚洲金融核心区。”

林祖辉满意的说道：“万国宝通中心，算是为我们的团队积累金融大厦的经验。晚点在魔都，我还会投资一幢环球金融中心，所以团队要多学习。”

“好的！”

林祖辉是花旗银行的重要股东，虽然没有参与管理的权利，但丝毫不影响林祖辉和花旗银行的关系。除此之外，林祖辉本身就是银行老板，更是有股神的美誉。

所以，魔都环球金融中心，新时代集团一定不会错过的。

第四百四十六章 【林祖辉的粉丝】

当新时代集团宣布发行新股，筹集30亿港币资金，大股东全额认购（按持股比例）时，香江舆论沸腾了。

在大家看来，林祖辉年年参与供股集资，年年倒贴资金给新时代集团，个人就像有聚宝盆似的。

有专业人士在媒体指出：林祖辉先生所有的上市公司，都是‘倒贴’的；特别是新时代集团，他本人供股已经超过100亿，而股息仅有20亿出头。

一时间，人们纷纷猜想，林祖辉的钱从而来？

既不是有祖业的出身，也未曾有赚钱的非上市公司和产业。

唯一的可能，就是金融获利！

那么问题来，要在金融获利多少，才能有如今的家产呢？

肯定是200亿以上！

不可思议。

更让人不可思议的是，新时代集团本来就是香江现金流最足的地产公司，如今依旧选择供股集资。

人们纷纷猜测，新时代集团又有不少大行动了。

利好，绝对是利好消息！

投资者们纷纷认购新股，以及大炒新时代集团的股票。

而新时代集团的供股集资，也引起了地产界的同行担忧，据说新时代集团的现金流近百亿，再加上其滚滚而来的地产纯利，新时代看上的项目谁还争得过。

若不是新时代集团最近在官地拍卖、私人土地购买等减少了力度，大家的压力更会大。

比方说恒隆地产，自从在‘乐古置业’失败后，便开始走下坡路；不仅土地储备稀少，就连收租物业也没有投资太多。

恒隆地产的董事局主席陈启宗最近亲自赴英美日等国，进行全球巡回推介恒隆集团；即引进先进管理技术，也向海外投资者发行可换股债券，以此希望打破银行收紧银根；与此同时，陈启宗也在筹备供股集资，筹集更多的资金用于发展地产。

再不下大工夫，恒隆地产将沦为中型地产公司了！

然而。

就在大家感叹新时代集团的现金流充足的时候，新时代集团宣布再发行20亿的可换股债券。

凡持有这批可换股债券，可在1993年12月31日，以100元每股的价格进行换股；若是不愿意换股，亦可在1993年12月31日取回本息，年息为4.5％。

新时代集团同时宣布，已经有人认购了10亿的可换股证券。

是谁，不言而喻！

一时间，投资者纷纷奔跑起来，抢购新时代集团发行的可换股证券。

存银行才3厘多的利息，而可换股债券年息有4.5厘；

重要的是！

重要的是，林祖辉先生认购了10亿可换股债券，那么就相当于他本人觉得，1993年的12月，新时代集团的市值将达到1600亿以上。

大股东如此有信心新时代集团的股价，自然也带动了投资者们的热情。

一时间，受委托的百富勤投资银行门口，大排长龙，人声鼎沸。

“不敢相信啊，林祖辉先生是不是觉得两年后，新时代集团的市值要突破2000亿呢！”一名投资者对四周的人说道。

“不敢相信，那就不要排队嘛！”一名投资者开玩笑的说道。

“放P，我是那个意思嘛！在香江，我只服林祖辉先生的投资，从未失手！他是我的偶像，虽然我不能做老板，但是我是新时代集团的大股东，每年我的余钱都买他们的股票！”

一时间，迎来众人的羡慕、佩服的眼光。每年都会买，还是大股东，那一定赚了不少了？

故有人问道：“你持有多少，就敢说自己是大股东！”

投资者得意的说道：“马马虎虎吧，也就一套大房子的钱。我计算过，我就是买房子，就不如买新时代集团的股票。这个投资，太划算了！”

一时间，周围人再也不敢小窥别人了！

一套大房子，怕是得三四百万左右，说是大股东，倒也说得过去。

关键是，别人赚到了！

如果林祖辉在现场，一定会狠狠的夸奖这个投资者，他可以用人格保证，新时代集团不管是股价上涨，还是以后的股息，都会比汇丰银行好。

新时代集团是他手中最大的武器和盾牌，他会拼命的发展其壮大，最终形成一个以地产为核心的综合性集团。世界500强只是小目标，他的目标是前100强。

此次新时代集团发行债券，都是香江本地人在购买，比起那些需要去海外推介的地产公司，无疑是更具实力的象征。

当然了，林祖辉的带头作用，应该是加了三成的功劳！个人的魅力，即他是新时代集团的董事局主席，又加了三成的功劳。

其余四成功劳，才是新时代集团的业绩，以及市道好。

但不管这么说，新时代集团在短短的一段时间里，获得50亿港币的现金，一时间震惊港九。

……

5月2日，星期六。

林祖辉来到亚视，昨天晚上亚视出品的第二部‘港流’电视剧——《天国的阶梯》正式播送，依旧是二十集的悲剧。