作者：520农民
“嗯，好的，我能帮上你我就高兴。”宋雪露笑嘻嘻。
第078章 寻找店铺
从2月20号到3月5号，沐阳和宋雪露根据同学上交的报告，抽业余时间逛遍了省城的核心商圈，调查铺面情况。
江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教区、九堡、下沙、滨江、钱江世纪城、钱江新城、以及西湖附近的武林、黄龙、信义坊、湖滨等。
核心CBD有四个，也在这十二个商圈中，即钱江新城CBD、钱江世纪城CBD、武林CBD和黄龙文三CBD。
新式奶茶店定位目标受众是中高端消费的年轻群体，故要求店铺附近有中高端商场，或写字楼密集的商务区，这些区域的人群消费水平高，办公区域集中大量白领阶层，对新事物接受能力强，而且也乐意尝试新事物。
因此，沐阳看中的第一个商铺，位于武林商圈和信义坊商圈交汇点，离省城大学1.5公里处的黄龙世纪广场，一处临街商铺，性质限定是餐饮。
具体位置多在拐角处，因为这些位置既能吸引流量，又可以降低成本。
是买铺面，或租？
沐阳内心已经有了选择。
华国有句老话：“一铺旺三代”，就是说有黄金地段的门市房、店铺，每年靠着租金就可以过上好日子。
未来几年还好，但到了14年后，T宝双十一营业额达到四百多亿，电商开始呈现爆发的现象。
相应地，图书、服装、家电等产品的实体店受到的冲击最大，部分实体店经营困难甚至出现了关闭的风潮。
饮食店被影响较小，该在外面吃喝的还照样，未来变为外卖会多一些。
新楼盘都开发铺面，再加上被电商冲击，实体铺面越来越不好卖，铺面的升值速度远远比不上住宅。
因此，沐阳目前不打算购置店铺，有那资金，还不如扔进股市，或者扩大店铺数量，另外是由于购置店铺太占用资金，影响发展。
“阳阳，我们一定要租核心位置的商铺吗？那租金和转让费太高了。”这十来天，宋雪露和沐阳做调查，也知道了省城这边的商圈铺面情况。
核心商铺的空铺少，最让人难以接受的，有些铺面租主要转让费。
转让费很高，十多平方的旺铺转让费，少则几万，多则十多万，要是面积大的，转让费要数十上百万元。
宋雪露还是有些不理解沐阳，为什么第一家店一定要玩那么大。
旗舰店，要求面积不低于二百平方！
一家店铺的租金，装备和设备，再加上其它，若还有转让费，没有几百万元玩不了。
让她去和房东或租主谈判的话，真不知如何谈。
沐阳微低头看宋雪露白皙的脸蛋，淡淡一笑。
他此次带宋雪露出来，甚至让她和房东谈判，有意锻炼她，但又不喜欢她一个女人参与到商务谈判中来。
在一些大额交易商务谈判中，多多少少有一些黑暗手段。
所以，让她了解，体验几次商务谈判就行，知道有这么一回事，以后不容易被人忽悠。
沐阳耐心跟她解释：“我们消费定位目标就是中高端消费人群，店铺就得在核心商圈。
至于那转让费，那也没法。
如果想要人家的旺铺，肯定要宰我们一顿。
要不然，人家还在赚钱，虽然赚得少，但不给些好处，干嘛把店铺转让给我们。
没好处，凭什么？
凭我长得帅？
还有一个原因，大多承租人跟房东签的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少则一个月的押金，多则两个月的押金，想把这损失转嫁到下一个租客。”
沐阳跟她解释，他也很无奈。
在核心商圈，十多平方的旺铺，月租金少则数千，多则两三万。
承租人退租后，装修费是拿不回来的，就想嫁接到下一个承租人，抬高转让费，顺便赚一笔。
若是旺铺，人家一年利润本来就有几十万，给对方几十万元都不会转租的。
本来是一只天天下金蛋的母鸡，你却想用普通价格购买。
开什么国际玩笑！
沐阳让宋雪露记牢一个规则：在生意场上，天下没有免费的午餐！
总之，能租的铺面，只能是生意亏的铺面，或者位置偏差点的。
位置好，生意好，不一定就能赚钱。
毕竟位置好的铺面，租金高得离谱。
有些位置，十多平方的铺面，月租金能达到两三万块！
但是一个月毛利能有两三万，能说生意不好么，但交了房租，那就是亏本了。
当然，也有不要转让费的。
不过，租金会偏高一些，那是原承租人亏本，承受不了高的租金，早点止损，宁愿不要押金也要退租，等的时间太长，怕没人接手。
无人接手，那是因为房东要的租金太高，并不是摊位不好，看上这种摊位的肯定有很多商人。
还有一种核心位置的旺铺，就是铺面面积太大，年租金上百万，一般商家没有这个实力，租出去容易，但想以较高的价格租出去有些难。
宋雪露狐疑：“如果十多个平方的旺铺就要两三万，如果相同位置的铺面，面积三百平方，月租金岂不是要六七十万了？”
沐阳回道：“不是简单地按照比例来算的，十平方能月租二三万的铺面极少极少，多是那种卖小吃或新式奶茶的，只需要一个门面展出，有些工作不会在铺面展开，需要另寻仓库存放物料。
步行街那边就有几个小铺面，一天营收三四千块，日毛利能两三千块，除去昂贵的租金，月利润还有三四万块。
不过，面积越大，每平方租金单价会低一些的。
所以，大面积铺面，每平方月租价过千的很少，反正看位置了，这个可以从年投资收益来估算。
铺面租金，除了市场影响，人为因素影响很大。房东觉得你赚多了，就想涨价，并不觉得是租主经营得好，这种房东很可恶的。”
沐阳想起前世时，一个高铁站的旺铺，人流量极大，占地面积二百平方，主营业快餐饮食。
他坐在那里点了个牛肉面，就要58元，但只有几薄片牛肉，味道辣鸡。
他很无奈，坐了几个小时的动车，实在太饿了，心疼点了一份面。
坐在那里吃饭，边吃边数用餐顾客数量，十几分钟内，就餐人数达五六十人。
估算一下，一天成交单数可达到1500单，营业额估计能达到10万，毛利可能有8万，月毛利可达二百多万。
他当时非常羡慕这种商铺，要是自己有一个那样的旺铺，一辈子就衣食无忧。
但也只是幻想而已，这类铺面，一般是有背景或有关系的人低价弄到，或者，这种铺面一般都是公司投标争租。
真是越有钱，就越有钱。
小资本根本玩不动，说的难听点，根本没资格进场。
光一次性要交数百万的年租金就能让无数小公司败退。
用生意人的话来说，这种铺面，投资十二年内回本算是赚的。
从这可以计算出，买一个铺面，多少价位进，多少价位出算比较合理。
假如，一个一百平方的商圈铺面，若买价为十万元一平，年租须有70万。
若超过二十年才回本，基本是亏的。
况且，拉的时间越长，变数越大。
就比如，老火车站的铺面越来越不值钱，动车站的铺面每年都在上涨。
第079章 第一家店铺
沐阳看中的商业区域配套已成熟。
如果按照这片区域新住宅房价，大概在1.5-2.3万一平，新盘铺面，一楼一般位置的铺面价格，大概4万左右。
像这已经成熟的铺面，位置还不错，人流量大，单价绝对超过七万元一平，二百平方的铺面，按照年投资收益，不计算利息计算，要求8到12年回本，年租金估计在一百二十万到一百万七十万之间，比较合理。
如果年租金超过两百万，有钱的话，那还不如买下，七年就回本了；
如果年租金少于五十万，年利息低于3％，如果不考虑铺面升值因素，那还不如卖掉存银行吃利息或银行理财更划算。
当然，还有其它因素，比如人为炒作、房东涨价。
还有一种就是不缺钱，哪怕溢价150％也不卖，就是用来抵抗资金风险，毕竟能买得起店铺的，也不差钱。
沐阳叹气，如果是2022年，实体店不景气，虽然住宅房价高了，但铺面租金并未涨多少。
沐阳边走边说，09年的市场铺面大概情况差不多这样，但考虑到每个地区不一样，还有其它复杂因素，价格偏差大也正常。
他看中的黄龙世纪广场的一处店铺，面积220平方，属于私人所有。
已经商谈过一次，第一次要求租金200万元，由于目前无人租，也就没转让费，算是比较幸运。
但租金太高了，很多有意入驻的商家被吓退了。
离谱！
核心位置的商铺就是贵，换作个一般商圈，二三百平方，年租金几十万足够了；
再差一些位置的商铺，也许二十万左右就行了；
到县城或城镇，年租金估计不到十万。
像宋雪露她家的铺面，前面五六十平方的铺面，在镇上算不错位置的铺面了，年租金才一万出头，多便宜。
在镇上卖一杯新式奶茶十来块钱，极少人消费，感觉花这个钱，还不如花三块钱买一罐饮料。
因此，沐阳定位的消费者目标群体，他就不可能选择一般商圈位置，要选就选最佳位置。
相比想象中的年利润，租金就不算什么了。
沐阳和宋雪露今天再约房东出来，也许是因为铺面已经空了一个多月没租出去，再加上沐阳有意要租，看过沐阳开的车，知道他有实力，打算出来见一面。
双方约在一家茶店，沐阳和宋雪露喝了一壶茶，房东就开车过来了。
房东姓刘，五十岁的中年男人。
“刘总，先不谈价格，喝杯茶再聊。我们不能因为谈不成而吵起来，做生意嘛，和气生财，哪怕合作不成，也可以交朋友吧。”沐阳给他倒杯青茶。
“哈哈，你这年轻人说得不错，有见识，一看就亲切。
旁边是你的小女友吧，眼光不错，一定要珍惜。”
看到沐阳点头承认，宋雪露也微笑着打招呼。
刘总端起茶抿了一口，开始吐槽起来：“我最讨厌有些人，打电话就直问，多少钱租呀，要求这要求那的，觉得自己是千年王八一样，不可一世，觉得自己很有钱，但给的租金又他麻的低，好像我没见过钱似的。”
“呵呵，刘总说的地道，话粗理不粗。”
沐阳笑呵呵，转问，“刘总，你知道掏宝不，在上面买过东西嘛？”
“知道，用的少，都是家里闺女网上购物多才接触的。”
沐阳说道：“现在电商发展越来越快，这跟我们的手机一样，更新换代太快了。”
刘总点头：“这个我赞同，前几年，用的还是蓝屏手机，再早些年，我用BB机，想不到现在都可以用手机上网了。”
“是呀，这些年电商的变化，刘总作为老一辈，体会更深一些。”沐阳说道。
宋雪露没发言，就帮两人倒茶，不知道沐阳说这些话有什么用处。
但沐阳跟她说过一句话：商业谈判，不一定从报价才开始，从尚未接触之前就开始布局挖坑了。
接触以来，宋雪露不觉得沐阳有那时间去聊闲话，他走的每一步，一定有他的目的。
沐阳从电商、年轻人消费观念，再聊到住宅。
“刘总，你发现了没有，这几年，住宅的升值速度比商铺升值速度快多了。
越来越多的年轻人更青睐于网上购物，估计实体店再过些年，没那景气了。”
“你的意思是建议我卖店铺，转到住宅？”
“刘总，我只是随意聊聊，判断靠你自己，投资有风险，相信你比我更有经验。”沐阳不会说什么预言，跟他熟悉么，说了人家凭什么相信，他说的这些，都是经商人，很容易分析判断出来罢了，谈不上预言。
沐阳看他已经入局，继续说道：“你的店铺空档应该很久了，铺面很难升值，220平，按照目前市场价，大概是1700万元左右。
你要租价200万元，也就是八年投资收益，换作一般人，如果是这个租金，不缺资金的话，宁愿买，也不会租。”
“那你想多少钱租？我这家店只能开餐饮店。”刘总没有之前喊价那么硬气了，这一两个月，已经谈崩了五家了。