作者：陶良辰
上面压根没指望通过它赚钱，盈利能够维持线路的维修保养就不错了。
出资成为鹏铁股东的苏业豪，也没想过靠地铁本身，把投资款连本带利收回来。
真正有利可图的项目，不在地下，而在地上。
鹏城铁路有些副业，比如规划过程中拆迁的地皮，会以土地入股的形式算作投资。
除了大量拿地以外，苏业豪还帮它做过规划，将闲置资金用于投资理财，融资几家当地的房地产公司，并且开发商业地产项目，尝试对外租赁挣钱。
短期内的投入太大了，融资利率也比较高，未来或许挺赚钱，目前还是个赔本项目，已经吞掉苏业豪二百七十亿人民币左右，这笔资金由他的家族信托提供。
多半是囊中羞涩，想着让大金主帮忙投基建的缘故，鹏城方面最近两年以来，多次主动让苏业豪融资增持鹏铁股份。
其他城市也有样学样。
例如廣洲、沪市还有四九城，都开始参考鹏铁的合资模式，在建造过程中引入一些外部资金，并尝试以土地代替真金白银，尝试让地铁项目实现良性循环。
抛给苏业豪的橄榄枝很多，但他已经对内地的房地产市场失去兴趣，包括四海国际在内，算上融资的碧贵园、衡大等等，总共持有价值几千亿人民币的地皮。
这可是2007年的几千亿人民币，等到成功把它们开发完，差不多也该到本轮楼市行情的顶点了。
除了留着收租的商业地产项目，在其他房地产生意方面，不如急流勇退，尝试把利润拿去投资其他领域，诸如造电动汽车、生产半导体设备，又或者布局海外发展中国家的新兴市场。
未卜先知的优势，一目了然。
旁人没关注时候，苏业豪已经开始布局，等别人开始陷入疯狂，他却已经考虑起抽身走人。
衡大的徐老板今天也来了。
他在附近拿了三块地皮，其中包括一块商业用地，两块住宅用地，到时候地铁口就开在小区附近，属于妥妥的地铁房。
短短几年时间，衡大已经一飞冲天，目的持有超过六千万平方米的储备用地，今年上半年都在忙着拿地皮。
有苏业豪当股东帮忙运作，银行方面一路开绿灯，虽说没到无抵押无上限的地步，手里的子弹也算是特别充裕。
衡大去年的表现，甚至比老牌房地产巨头万柯，还要稍微好一点，今年更是进一步拉开差距。
此刻。
徐老板站在苏业豪面前，笑容满面说道：“这才十点钟，要不然找个地方坐坐，中午一起吃顿饭？刚好有许多生意上的问题，需要跟苏总您请教。”
反正没事，苏业豪爽快点头，告诉说：
“行啊，就去我的高尔夫会所吧，大热天的什么都不想做，找个地方聊天喝杯茶，饭局我来安排。”
在场有几位中大型房地产公司的老板，再加上苏业豪来了，几位官方代表也陪着一起。
在储备地皮的事情上，一个巴掌拍不响，最近几年经济之所以如此红火，很大一部分原因就是房地产市场化带来的好处。
以前人们舍不得消费，有点钱就存进银行里吃利息，如今众多资产流入房地产市场，等于也是在消费。
包括建材、绿化、运输、家电、装修、银行、以及广大农民工等等，都因此获得好处，购房者们同样享受到房产增值的红利。
在整个环节当中，没人遭受损失……除了没买房的那批人。
……
第1013章 所谓泡沫什么的
坐车来到沙河高尔夫会所。
这家俱乐部已经改了名字，不远处还能看见一栋正在建造中的高楼，跟前世的春笋大厦造型类似，它也是苏业豪投资的写字楼，将来留着收租。
只要是在内地投资的项目，几家中大型银行都会尽全力满足苏业豪的需求，给了他几乎不设上限的授信额度。
拿来投资些实体项目，大家都开心，不用白不用。
之前苏业豪提到的风力发电厂项目，预计会在未来十年内，总共投资三四千亿人民币，主要就靠银行帮忙掏钱买单。
到时候用银行的钱打造风力发电厂，再抵押给银行继续贷款，生意做到他这种份上，早已没必要傻乎乎掏出真金白银。
这也意味着凭借苏业豪如今的资产，实际上已经能够支撑起一个，总资产上万亿美元的庞大商业商业，因此才会接连投资三峡、京沪高铁、风电场之类的超级工程。
有他在场，旁人只能陪衬。
这会儿，苏业豪吹着空调，好奇问了句：“鹏城今年房价，好像涨得很不错，现在均价大概有多少了？”
一位本地开发商，只想抓住机会套套近乎，顾不上看别人眼色，立马率先抢答：
“这我正好知道，上周刚开了一个盘，从开盘到售罄只花费半天时间，均价大概在一万七千块左右，就在西边两公里外。最近放出去的楼盘，基本上都是当天售罄，房价涨幅太厉害了，从去年下半年开始，到现在为止，有些地方出现百分之百的涨幅，等于在去年价格基础上翻了一倍！”
衡大的徐老板点点头，接着告诉说：
“不错，我们公司的衡大·蓝月谷项目，去年一期卖一万块每平米，今年五月二期开盘，直接涨到一万五千块。这还是开盘早了，前几天隔壁小区开盘，价格已经卖到一万七，绿化、地库、外立面什么的，实际上还不如我们的楼盘。”
旁边有位胖老板，忍不住干咳一声，笑容满面说着：
“徐总指的是花月镜天项目吧，那就是我开发的楼盘，这算赶上好时候了，所有楼盘都抢手。我们地产公司有个盘，位置稍微偏了点，去年四千九的放风价无人问津，今年正好规划了地铁，距离地铁站大概两点五公里，九千块一平米，直接被抢购一空，差点以为要完蛋，没想到原来是机缘。”
徐老板略微有点小尴尬，笑着说：
“真是一场大机缘没错，听说有几位开发商，本来已经觉得死路一条，为了躲债跑路去东南亚。刚落地不久，听说房价大涨，又风风光光跑回来了，像这样的例子还不少。”
他们聊着聊着，才记起在场的还有官方代表，将许多到嘴边的话硬生生憋了回去，免得因为瞎嘚瑟，招来不必要的麻烦。
苏业豪继续说道：
“涨这么多啊，正好清一清市面上的库存，今年的土拍恐怕会很热闹了。很多外来打工的人口，手里的钱暂时还不够拿来买房子，徐总你们衡大地产，不如多承担些社会责任，找些交通便利的地方，多建造些长租房，未来只租不售。”
徐老板不明白这有什么讲究，在场的外人太多，没办法多问，只能顺着话题说道：
“那是必须的，三五千套不在话下，但话又说回来了，既然只租不售，商业公寓也没问题吧，地皮价格是不是能够适当降低一点？”
有人笑眯眯回答道：
“都好说，抽个时间派人来我办公室，到时候商量一下。现在租房难、租房贵的问题，确实让人有所不满，房价高的问题接二连三上报纸，搞得我们压力也很大。”
苏业豪接口解释道：
“鹏城对标的是国际顶级大都市，一万多每平米的房价，其实还算比较合理。像东京、纽约、伦敦这些地方，租房的人比较多一点，他们同样买不起当地的房子，所以我觉得健全房屋租赁市场很重要，另外到时候也能推出些一室一厅、两室一厅的小户型，降低购房门槛。”
与其说各大一线城市房价飙涨，不如说房地产市场真正开始市场化，让价格涨到了它们应有的位置上。
前面两三年房价不高，积压的商品房死活卖不出去，也没见有多少人真的抢着买，很多人都等着看地产商的笑话，破产跑路的开发商比比皆是。
现在房价一涨，各种各样的声音全都冒了出来。
相比起没办法买房，实际上更像是车没等他们就先开走，心疼于错过了一次暴富的机遇。
炒股也是同样的道理，股价不温不火时候没人关心，等到暴涨之后，才让人捶胸顿足，懊悔不已。
所谓泡沫什么的。
最起码在这2007年，苏业豪还没看见征兆。
鹏城核心区域卖一万多块每平米，公摊面积还特别良心的商品房，在他眼里依旧属于白菜价。
周边地区几千块每平米，价格也不算贵，依然属于很好的上车机会，过个十来年时间，闭着眼睛都有机会赚到七八倍。
他之所以让徐老板，推出些长租房项目，主要是想让对方稍微缓一缓，别跑得太急太快。
平时不怎么插手这些融资的地产公司，苏业豪也没想到衡大在今年上半年，一连拿下四千多万平方米的储备用地。
这四千多万平方米，指的是建筑面积。
今年稍微消化一下，正好账户里留些现金，以便安稳度过明年可能会出现的金融危机。
到时候边开发边拿地，在未来十年时间里，找个适当的时机开始转型，这样能够帮苏业豪带来最大化的收益。
徐老板没能理解他的想法，正琢磨着是不是因为卖房子赚太多，担心会挨骂，于是才搞些公益长租房项目出来，树立一下比较正面的品牌形象。
苏业豪确实也有这方面的考虑，不过只是次要因素。
虽然房价一路走高，鹏城的房租价格其实仍然处于低位，开发商都忙着做一锤子买卖，如果真正有耐心趁着价格低，多布局房屋租赁市场，未尝不是一门好生意。
如今开发些三四十平米的小住宅，成本或许才四五千块钱，将来一年租金就是两三万，算算收益率，其实比较可观。
问题在于布局租赁市场，需要投入大量的本金。
假如衡大从现在开始布局，将部分利润投入进去，十年之后基本上不用为前途而发愁，靠收租就能十分滋润……
第1014章 上百万套出租房
聊到十一点多钟，换个地方去包厢里吃饭。
今天主打海鲜，掌厨的是一位闽菜大师，像白灼花螺、海蛎煎、香辣爆炒花甲、清蒸石斑鱼这些家常菜，做得精致又美味。
苏业豪比较喜欢吃酱爆鱿鱼以及烧汁鲍鱼，尝完用佛跳墙润润口，那叫一个享受。
两杯半的白酒下肚，苏业豪也有点上头。
酒足饭饱之后，他正打算找个地方睡午觉，已经憋了好一会儿的徐老板，终于找到机会询问说：
“苏总，之前你让我们衡大开发长租房，这里面到底有什么讲究？恕我眼界不够开阔，思来想去也没猜到里面有什么深意。”
苏业豪双手插进口袋里，踩着高尔夫球场的草地往前走，被刺眼阳光照耀着，眼睛都有点睁不开，语气带笑：
“现在楼市行情不错，接下来十年估计也会挺不错，但生意人不能只看眼前。”
“这一轮金融周期已经红火六七年，指不定哪天就会出问题，衡大应该稍微稳一稳。我觉得租赁房市场有点潜力，现在去一二线核心城市，花费十几二十几万建造的小型精装住宅，未来一年租金可能就是三四万，收回本金以后剩下的全都是纯利，住宅本身也有机会涨价。”
“整个内地那么多房地产公司，大多数都在做一锤子买卖，市场开始疯狂起来了，让我有点担心。建议你往这方面转型，打造连锁租房品牌，资金的问题你不用愁，假如衡大拥有一两百万间小公寓，国内第一房企的宝座，肯定会被你坐得稳稳当当，横穿牛熊，前途无量……”
很简单的算术题。
一二线城市的公寓租金，将来平均算两千块一个月，一年也就是两万四千块。
假如有个八成的出租率，一百万间公寓租出去八十万间，每年收租就接近两百亿人民币，另外还有物业管理、停车费、广告、零售之类的额外收入。
虽说初期投入也很巨大，但好在一次性投入完，回报周期可能长达上百年时间，平均收益率超过苏业豪投资的水电站。
更妙的是，暂时还没人跟他竞争，倘若打着解决租房难题的旗号，有机会再次绕过土拍，并且享受到贷款利率方面的优惠。
将来边开发边质押贷款，要不了几年就能将雪球滚大，到时候跟四海国际的房产中介公司合作，又有互联网平台帮忙宣传，寻找租客不成问题。
别人玩不转这么大的盘子，房子开发出来卖不出去，会被融资成本逼上绝路。
而苏业豪并不担心这些。
他甚至没必要专门跟银行打招呼，稍微放出点风声出去，银行的人自己就会排着队跑来，哭着喊着要把钱送给他。
至于晴天送伞，雨天收伞之类，没人会有那么大的胆子。
如今苏业豪咳嗽一声，整个A股和港股都会地动山摇，要是跺跺脚，GDP目标涨幅也可能降低一两个点。
所谓“金融战略级”的头衔，可不是开玩笑的。
值得一提的是，SSSSS资产管理集团，在全球范围内管理的财产规模，已经超过三千一百亿美元。
至少内地没有那么头铁的银行，敢冒着引发金融震荡的风险，去抽苏业豪的贷款，所谓大而不倒、富可敌国等词语，如今就像是为他量身打造。
既然苏业豪说不用为资金担心，徐老板瞬间放心，笑呵呵回答说：
“身为地产商，谁不希望像四海国际、像新鸿基、九龙仓那样，开发一个项目以后躺着收租，比我们折腾来折腾去轻松多了。主要是情况不允许啊，一来租售比差距太大，租金还没贷款利率高，二来又太占用资金，不过既然苏总已经有决定，还愿意帮忙，那我就照着执行，等调查了解完以后，做份报告送给您？”
苏业豪点点头，说道：
“好，不用喊您，把我喊老啦。关于租售比的问题，各国情况不同，欧洲许多人一辈子不买房，我们则是能自己买就自己买，哪怕没钱，贷款也要硬上。”
徐老板接口说道：
“是啊，说租售比低就证明房价过高，显然也存在误区，人口都往大城市里挤，买了房一住就是一辈子，很多不再进入流通市场。人均收入可能跟房价不匹配，但哪怕只有一小批人有钱，潜在购房者的数量还是很惊人，一二线城市房子不是太多，而是太少了，落户、教育等等都跟房子绑定，靠租房不够方便。”
苏业豪有点醉，脑袋依旧清醒着，听完补充说：
“话又说回来了，假如不设置门槛，恐怕要不了几年，沪市、四九城、鹏城这些地方，人口就能膨胀到七八千万，中小型城市会迅速丧失吸引力，归根结底还是人口过多的问题。”
徐老板接着又说道：
“假如大规模开发小型公寓式的住宅，采用装配式建筑会不会方便一点，直接在其他地方建造好，跟搭积木一样往上盖。”
苏业豪当然知道什么是装配式建筑，想了想回答说：
“运输比较麻烦，成本会比普通建筑高，隔音、抗震性能也稍微差一点，感觉没什么必要。我建议到时候多开发些两梯八户、或者四梯十六户，带走廊的户型，争取做到南北通透。到时候学学国外长租公寓的管理，哪位租户不守规矩就清退出去，既然是做长久的买卖，树立好口碑很重要，另外还有楼层之间的噪音，必须把舒适度提高上去。”
徐老板原本以为是要开发商住楼，听见这番话后才意识到，原来真打算建造些小住宅，不然很难实现南北通透。
建造肯定没问题，可这成本，会比把空间利用到极致的商住楼，稍微高一点。
按照平均一套十五万人民币的成本计算，假如建造一百万套，总投资额就是一千五百亿人民币，这个数目简直让他头昏脑涨。
好在有苏业豪撑腰，虽然觉得很夸张，貌似又不是什么大不了的事情。
徐老板已经可以提前想象，一旦将这个计划公布出去，同行们将会有多羡慕……